Ls. Trần Hồng Phong(Ecolaw.vn) - Hợp đồng thuê nhà là một giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản - là một loại tài sản có giá trị lớn, có giấy tờ pháp lý xác định chủ sở hữu (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà & quyền sử dụng đất). Như vậy, xét về mặt nguyên tắc, thì đây là một loại hợp đồng phức tạp, khi giao dịch phải đúng người chủ sở hữu thực hiện. Theo quy định của pháp luật tại thời điểm hiện hành (từ 1-7-2015 - là ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), thì KHÔNG BẮT BUỘC phải công chứng hợp đồng thuê nhà. Tuy nhiên, các bên vẫn có quyền thỏa thuận vể việc công chứng.
Theo tôi nếu thuộc trường hợp thuê nhà có giá trị lớn, thời hạn thuê lâu dài (từ 2 năm trở lên) và sử dụng vào mục đích kinh doanh, văn phòng hay có yếu tố nước ngoài. Để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý và chứng cứ, trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Dưới đây là một số quy định của pháp luật có liên quan về vấn đề này:
1. Luật chung: Bộ luật dân sự 2005: Hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên phải công chứng
Tại Điều 492 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:
“Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.
2. Chính phủ: không cần công chứng
Nghị quyết số 52/NQ-CP ngày 10-12-2010 của Chính phủ quy định "Hợp đồng thuê nah2 không cần công chứng".
Thông báo 63/TP-CPCP của Văn phòng Chính phủ quy định: "Tiếp tục bãi bỏ các quy định về công chứng trong một số hợp đồng, trong đó có hợp đồng thuê nhà".
3. Luật chuyên ngành: Luật Nhà ở 2014 và Luật kinh doanh bất động sản 2014: không cần công chứng
- Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:
“Đối với trường hợp tổ chức tặng, cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở, thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu”.
- Khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực”.
Như vậy, có thể thấy:
- Về tổng thể, pháp luật hiện hành không bắt buộc, nhưng cho phép các bên tự thỏa thuận về việc có công chứng hợp đồng cho thuê nhà hay không.
- Tại Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ dùng thống nhất một thuật ngữ là "hợp đồng cho thuê nhà ở" mà không phân định thành hai loại hợp đồng cho thuê nhà dưới 6 tháng và hợp đồng cho thuê nhà từ 6 tháng trở lên - như trong Bộ luật dân sự. Hay nói khác đi, là không còn bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê nhà nữa.
- Về mặt nguyên tắc, khi có sự khác biệt giữa luật chung (Bộ luật dân sự) và luật chuyên ngành (Luật nhà ở) - thì áp dụng theo luật chuyên ngành.
- Tuy nhiên trên thực tế, trong một số trường hợp, có thể các cơ quan hành chính khác (chẳng hạn như cơ quan thuế) hay tại một số địa phương có thể đưa ra yêu cầu là hợp đồng thuê nhà phải được công chứng, để dễ theo dõi, quản lý.
Tóm lại:
- Nếu thuộc trường hợp thuê nhà đơn giản, ngắn hạn, tin tưởng nhau thì có thể không cần công chứng hợp đồng thuê nhà.
- Song nếu thuộc trường hợp thuê nhà lâu dài (từ 2 năm trở lên), giá thuê lớn, liên quan đến việc kinh doanh, mở văn phòng ... - thì các bên nên công chứng hợp đồng thuê nhà cho an toàn.
- Việc công chứng hợp đồng thuê nhà còn có ý nghĩa như làm một THẨM TRA PHÁP LÝ, xác định rõ tư cách chủ thể của các bên tham gia giao dịch, giấy tờ pháp lý về nhà thuê và của tư cách của bên thuê ... đây là công đoạn cần thiết góp phần bảo bảo tính án toàn và chặt chẽ, hạn chế tranh chấp trong thuê nhà. (Cũng có thể nhờ các văn phòng luật sư hỗ trợ việc này).
-----------------
DÂN SỰ - GIAO DỊCH DÂN SỰ
- Năng lực hành vi dân sự của cá nhân
- Quyền nhân thân là gì? gồm những quyền gì?
- Quyền tác giả - những quy định của pháp luật
- Quy định về Nơi cư trú
- Xác lập quyền sở hữu đối với vật vô chủ, vật không xác định được chủ sở hữu
- Quy định về Tài sản của vợ chồng
- Quy định về ly hôn (quyền nuôi con & nguyên tắc chia tài sản của vợ chồng)
- Quy định về việc xác định CHA, MẸ, CON
- Quy định về hợp đồng mượn tài sản
- Giám hộ là gì? Quy định về Người giám hộ, Người được giám hộ
- Quy định về đại diện, đại diện theo pháp luật, đại diện theo ủy quyền
- Qui định về Hợp đồng ủy quyền
- Những quy định chung và cơ bản trong giao dịch về nhà ở (mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp ...)
- Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở
- Đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam (từ 1-7-2015)
- Quy định về ủy quyền quản lý nhà ở
- Quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư
- Qui định về công chứng Hợp đồng, Di chúc & các giao dịch dân sự khác
- Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm
- Qui định về thanh toán không dùng tiền mặt
- Quy định về thành lập, tổ chức và hoạt động của Quỹ xã hội, Quỹ từ thiện
- Qui định về chơi hụi/họ (chơi hụi là gì ?)
- Chơi hụi : khía cạnh rủi ro và vấn đề pháp lý
- Quyền và nghĩa vụ của Người tiêu dùng
- Những điều cần biết khi khám chữa bệnh bằng Thẻ bảo hiểm y tế
- Qui định về bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới
- Quy định về quản lý của Nhà nước đối với thông tin trên facebook cá nhân
- Qui định chung về bảo hiểm xã hội: quyền và nghĩa vụ của Người lao động & Người sử dụng lao động (bài 1)
- Quyền và nghĩa vụ của nhà báo
- 6 nhóm đối tượng không được phép làm việc cho tổ chức nước ngoài (từ 15/9/2014)
- Những điều Cán bộ, công chức & Viên chức không được làm
- 19 điều đảng viên không được làm
- Mua vé máy bay cho thú cưng (chó, mèo) như thế nào?
- Quy định về việc nuôi chó, mèo ... và chích ngừa bệnh dại
