- Nếu một trong hai bên ngưng hợp đồng thuê trước thời hạn thỏa thuận thì phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất là 03 tháng.
- Nếu bên nào ngưng hợp đồng trước thời hạn thì sẽ phải bồi thường cho chủ nhà 03 tháng tiền thuê nhà; ngược lại bên chủ nhà ngưng hợp đồng trước thời hạn sẽ phải trả cho bên thuê nhà 03 tháng tiền thuê nhà.
Nhưng nay tôi nhận được thông báo "mồm" của Trợ lý Giám đốc là Công ty không bồi thường theo hợp đồng đã ký với tôi, chủ trương của Giám đốc mới là xóa bỏ các hợp đồng cũ. Tôi mong luật sư tư vấn giúp tôi, Trường hợp của tôi phải làm thế nào, và tôi có phải làm biên bản thanh lý hợp đồng thuê nhà và đòi bồi thường không. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư! ( Luong Ng)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời:
Trường hợp của bạn thực ra khá phổ biến trên thực tế, cũng khá rắc rối phức tạp, nếu hai bên không tự giải quyết được với nhau.
Do bạn không gửi bản hợp đồng, nên chúng tôi không biết nội dung cụ thể hai bên đã thỏa thuận là gì. Đặc biệt là có hay không những nội dung liên quan đến số tiền mà bên bạn (bên thuê) đã đầu từ vào xây dựng (xây mới khu vực thuê).
Thông thường, thì người ta chỉ thuê khi mặt bằng có sẵn. Bên thuê chỉ vào sửa sang chút đỉnh, như sơn mới, gắn thêm bóng đèn, máy lạnh … và khi kết thúc hợp đồng thuê thì được quyền gỡ mang đi hoặc bán lại cho bên thuê (trả lại “nguyên trạng như khi nhận”).
Còn trong tình huống bên thuê phải bỏ ra nhiều tiền để đầu tư xây dựng thêm, thì hiển nhiên xác định sẽ thuê lâu dài. Khi đó, trong hợp đồng thường sẽ phải nêu hướng giải quyết liên quan đến chi phí đầu tư trong trường hợp một trong hai bên, nhất là bên cho thuê, muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Giá trị bồi thường thường dựa trên cơ sở tương ứng với thời gian đã thực hiện hợp đồng. Chẳng hạn như nếu bên thuê đầu tư xây dựng thêm trị giá 60 triệu đồng (có chứng từ đàng hoàng), ký hợp đồng thuê trong 3 năm, thì sau 1 năm nếu chấm dứt bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê 40 triệu đồng, sau 2 năm phải trả 20 triệu đồng. Sau 3 năm thì không phải trả đồng nào.
Hay nói khác đi, nếu trong hợp đồng thuê nhà không lường đến tình huống như thế này, thì bên thuê sẽ bị thiệt thòi rất lớn. Mà nếu có kiện tụng ra tòa cũng rất khó giải quyết, vì không có thỏa thuận và chứng cứ về việc bên thuê đã đầu tư xây dựng cũng hầu như không có.
Bản thân tôi đã từng tham gia một vụ án về tranh chấp hợp đồng thuê nhà, mà bên thuê đã bỏ ra hàng tỷ đồng để trang trí nội thất, gắn cửa mới, máy lạnh …vv- với thời gian thuê là 5 năm. Nhưng chỉ sau 6 tháng thì bên cho thuê đòi lại nhà. Khi ra Tòa, bên cho thuê "nói ngược" là những phần bên thuê đã đầu tư vào là của mình, “có từ trước khi cho thuê”.
Quay lại trường hợp của bạn, một cách “mực đen giấy trắng”, thì hình thức chấm dứt hợp đồng bằng “miệng” là không phù hợp. Hay nói chính xác hơn là không đúng, không có giá trị. Do vậy, nếu bên cho thuê vẫn muốn chấm dứt trước thời hạn, thì bạn cần yêu cầu họ phải gửi văn bản, nêu rõ lý do cũng như hướng giải quyết về mặt tiền bạc, bồi thường ... Và bên bạn có quyền đồng ý hay không đồng ý.
Theo tôi, bạn nên bám sát với những nội dung mà hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng để giải quyết và yêu cầu bên cho thuê thực hiện đúng như vậy. Những nội dung đó về cơ bản là phù hợp với quy định của pháp luật. Nói chung là mình có quyền và nên “cứng rắn” để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Và việc trao đổi, làm việc với nhau nên lập thành văn bản đàng hoàng, không nên “nói miệng”.
Cũng cần nói thêm, hợp đồng thuê nhà là một trong những loại hợp đồng rất cơ bản trong giao dịch dân sự. Theo quy định, một hợp đồng được xem là hợp pháp khi đúng cả về nội dung lẫn hình thức, được ký kết trên cơ sở tự nguyện, người ký phải có thẩm quyền. Chẳng hạn như nếu bạn ký với công ty, thì phía công ty phải do giám đốc (người đại diện theo pháp luật) ký. Phó giám đốc thì phải có giấy ủy quyền … Nếu không bảo đảm những nguyên tắc cơ bản này, thì khi có tranh chấp đưa ra tòa án, hợp đồng sẽ bị tuyên là vô hiệu. Trong trường hợp này các bên sẽ “hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận”. Tức là có khả năng bên bạn sẽ không đòi được tiền bồi thường – vì hợp đồng vô hiệu tức là những nội dung đã thỏa thuận trong đó cũng vô hiệu luôn (không có giá trị).
Trên đây là những trao đổi mang tính nguyên tắc và khái quát. Hy vọng qua đó bạn hiểu rõ hơn về tình huống của mình và có hướng giải quyết vừa mềm dẻo, vừa cứng cỏi, và hiệu quả nhất có thể. www.ecolaw.vn
