Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở

Luật sư Trần Hồng Phong

Nhà đất là một trong những tài sản quan trọng của cả một đời người. Do vậy, giao dịch về mua bán nhà đất hiển nhiên cần có sự cẩn trọng, kỹ càng từ cả hai phía mua và bán. Để mua một căn nhà, trước hết bên mua cần kiểm tra thông tin qui hoạch, giấy tờ pháp lý, tư cách chủ thể của bên bán nhà. Sau đó hai bên sẽ ra Phòng công chứng ký hợp đồng mua bán chính thức và làm thủ tục sang tên (cấp giấy sở hữu nhà).

Bài viết này đề cập đến những vấn đề nêu trên.

I. Tìm hiểu thông tin quy hoạch đất:

Không ai muốn mua một ngôi nhà nếu nó nằm trong khu qui hoạch, sắp bị giải tỏa. Do vậy, trước khi quyết định quí vị nên tìm hiểu thông tin về vấn đề này.

Về nguyên tắc, tra thông tin quy hoạch đất tại địa phương là công khai, quí vị có thể liên hệ trực tiếp tại UBND quận/huyện (Phòng quản lý đô thị hoặc Phòng Quy hoạch sử dụng đất) để tìm hiểu về vấn đề này.

Hoặc có thể có địa phương sẽ công khai thông tin qui hoạch trên website.

II. Trình tự, thủ tục mua bán nhà (Mua bán nhà gắn liền quyền sử dụng đất ở)

Mua bán nhà là một giao dịch dân sự, được thể hiện trong một văn bản gọi là Hợp đồng mua bán nhà ở. Các nguyên tắc chung trong giao dịch mua bán nhà quí vị có thể tìm hiểu thêm trong Bộ luật dân sự. Dưới đây là những thông tin quan trọng nhất.

1. Hồ sơ mua bán nhà:

Gồm các văn bản, giấy tờ sau đây:

- Hợp đồng mua bán nhà (lập tại Phòng công chứng, có chứng thực – đây là thủ tục bắt buộc). Nếu hợp đồng không có công chứng thì sẽ gọi là “giấy tay”, không có giá trị pháp lý.

- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở: gồm: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sử dụng đất có ghi nhận nhà ở…vv. Nói chung, giấy tờ về sở hữu nhà tại Việt Nam qua nhiều giai đoạn rất lộn xộn, thay đổi liên tục (giấy trắng, giấy hồng, giấy xanh…vv).

- Bản khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Bản khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (do cơ quan quản lý nhà ở cung cấp tại nơi tiếp nhận hồ sơ).

- Giấy tờ tùy thân của các bên : Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu, Giấy đăng ký kết hôn … Đối với cá nhân là Việt kiều còn phải kèm theo giấy tờ như: bản sao Hộ chiếu (hợp lệ chưa hết hạn do Việt Nam cấp) hoặc Giấy xác nhận gốc là công dân Việt Nam.

Lưu ý là trên đây chỉ là những giấy tờ, tài liệu cơ bản nhất. Trên thực tế khi ra phòng công chứng có thể sẽ được yêu cầu bổ sung thêm: như bản vẽ, giấy xác nhận không tranh chấp …vv.

2. Trình tự, thủ tục mua bán nhà:

Gồm 6 bước như sau:

- Bước 1: Các bên ký Hợp đồng mua bán tại cơ quan công chứng (Phòng công chứng Nhà nước hoặc Văn phòng công chứng tư), kèm theo giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ tuỳ thân của các bên mua bán (CMND, Hộ khẩu …).

- Bước 2: Bên mua nộp hồ sơ kê khai đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

- Bước 3: Một trong hai bên nộp hồ sơ mua bán tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. (Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của UBND cấp tỉnh).

- Bước 4: Căn cứ vào hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính

- Bước 5: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.

- Bước 6: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

Lưu ý:

- Thời gian làm thủ tục cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

- Các tỉnh, thành phố sẽ có quy định cụ thể trình tự chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng địa phương.

- Có 2 trường hợp : nếu giấy tờ sở hữu kiểu cũ (trắng) thì sẽ được cấp giấy theo mẫu mới hiện nay. Còn nếu đã có giấy tờ mới thì chỉ đăng ký điều chỉnh, thay đổi ở trang cuối.

2. Thủ tục sang tên (xin cấp GCN quyền sở hữu nhà ở) :

Gồm 6 bước như sau :

- Bước 1 : Bên mua lập hồ sơ đề nghị cấp giấy nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại UBND cấp quận/huyện. Hồ sơ đề nghị cấp GCN quyền sở hữu nhà ở bao gồm: (2 bộ)

• Đơn đề nghị cấp GCN quyền sở hữu nhà ở (theo mẫu);

• Hợp đồng mua bán, kèm theo bản sao GCN quyền sở hữu nhà ở của bên chuyển nhượng.

(Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài đề nghị cấp GCN thì phải có thêm bản sao giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam).

• Biên nhận đóng lệ phí trước bạ.

- Bước 2 : Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, đối chiếu các bản sao với giấy tờ gốc, nếu hồ sơ đã có đủ các giấy tờ theo quy định viết giấy biên nhận cho người đề nghị cấp giấy, trong đó ghi rõ thời gian giao trả GCN.

Trường hợp bán một phần nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở thì phải kèm theo bản vẽ sơ đồ diện tích nhà ở, đất ở có thẩm tra của UBND cấp tỉnh.

- Bước 3 : Người đề nghị cấp giấy có trách nhiệm nộp lệ phí cấp giấy và được hoàn trả lệ phí đã nộp theo quy định.

- Bước 4 : Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện kiểm tra hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền ký GCN, thông báo cho người đề nghị cấp GCN nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Bước 5 : Người đề nghị cấp giấy có trách nhiệm nộp các khoản nghĩa vụ tài chính đã được thông báo để được nhận GCN quyền sở hữu nhà ở.

- Bước 6 : Chủ sở hữu nhà ở hoặc người được ủy quyền nhận GCN quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan đã tiếp nhận hồ sơ. Khi nhận GCN, phải nộp biên lai thu các khoản nghĩa vụ tài chính đã được thông báo và GCN quyền sở hữu nhà ở của bên chuyển nhượng cho cơ quan giao trả giấy để lưu hồ sơ.

4. Các loại phí, thuế, lệ phí :

Gồm 2 loại thuế, 2 lệ phí và 1 phí, cụ thể như sau:

- Phí công chứng hợp đồng mua bán nhà: Phí công chứng được tính theo giá trị tài sản giao dịch:

o Dưới 100 triệu đồng: 100.000 đồng

o Từ 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng: 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch

o Từ trên 1 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng: 1 triệu đồng + 0,07% của phần giá trị hợp đồng vượt quá 1 tỷ đồng.

o Từ trên 5 tỷ đồng: 3.800.000 đồng + 0,05% của phần giá trị hợp đồng vượt quá 5 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp).

- Phí cấp Giấy chứng nhận (rẻ lắm)

- Lệ phí trước bạ (sang tên):

Mức thu: 0,5% giá trị tài sản - nhưng không quá 500 triệu đồng.

Bên mua lập và nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ nhà, đất cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện.

* Hồ sơ kê khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (theo mẫu) ;

- Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp;

Địa điểm nộp hồ sơ: UBND quận/huyện. Trường hợp địa phương chưa thực hiện cơ chế một cửa liên thông thì hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà, đất nộp tại Chi cục Thuế địa phương nơi có nhà, đất.

- Các khoản thuế:

Nếu không có thỏa thuận khác, theo qui định bên bán chịu 2 khoản thuế sau:

• Thuế chuyển quyền sử dụng đất :

Thuế suất : 4% - theo bảng giá đất tại địa phương.

Địa điểm nộp hồ sơ khai thuế: nhà, đất; hồ sơ khai lệ phí trước bạ được nộp tại Chi cục Thuế địa phương nơi phát sinh các loại thuế này.

• Thuế thu nhập cá nhân:

Thuế suất: 25%/thu nhập bán nhà. ( Công thức tính sẽ bổ sung sau).

Thời gian nộp thuế: trong vòng 30 ngày kể từ ngày nhận được Thông báo nộp thuế.

Cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản không phân biệt thuộc đối tượng chịu thuế hay miễn thuế đều phải lập hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân và nộp cùng hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

Điểm nộp hồ sơ: cá nhân nộp hồ sơ khai thuế cùng hồ sơ chuyển nhượng bất động sản tại bộ phận một cửa liên thông. Trường hợp ở địa phương chưa thực hiện quy chế một cửa liên thông thì nộp hồ sơ trực tiếp cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản chuyển nhượng.

Chúc quí vị giao dịch mua bán thành công, tốt đẹp.

-------------------------------------------

Văn bản luật liên quan:

- Luật nhà ở.
- Nghị định 80/2008. ( Lưu ý: Nghị định 80/2008 đã được thay thế bằng Nghị định 45/2011 ( về lệ phí trước bạ)
- Thông tư 28/2011.
 - ...

Cẩm nang pháp luật Ecolaw là tài sản trí tuệ của công ty luật Ecolaw, có ý nghĩa và chỉ nên sử dụng như là tài liệu tham khảo. Công ty luật Ecolaw không chịu trách nhiệm trong trường hợp quí vị sử dụng vào mục đích khác.

CÔNG TY LUẬT ECOLAW – Địa chỉ tin cậy của mọi người 23 Lê Lư, Q. Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh Email: ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn