Hỏi: Xin quý Luật sư vui lòng tư vấn cho tôi vụ việc sau: Tháng 01/ 2011 anh tôi có mua căn nhà của ông B., nhưng do bà Ch. được ông B. ủy quyền bán ( Hợp đồng ủy quyền có công chứng). Anh tôi đã trả đủ tiền, đăng bộ xong, bà Ch. đã bàn giao nhà, hiện anh tôi đang quản lý sử dụng căn nhà đã mua.
Vừa rồi ông B. khởi kiện yêu cầu bà Ch. trả tiền mua nhà, vì bà Ch. mua căn nhà trên của ông B. ( bằng giấy tay) nhưng còn thiếu ½ số tiền, đồng thời ông B. yêu cầu hủy bỏ hợp đồng bán nhà cho anh tôi.
Xin hỏi: Hợp đồng mua nhà của anh tôi có hợp pháp và bị hủy bỏ?. Quyền lợi của anh tôi có bị ảnh hưởng trong vụ tranh chấp trên không? ( Vì tôi nghe nói Hợp đồng ủy quyền là giả tạo, nên Hợp đồng bán nhà cho anh tôi sẽ vô hiệu?). Xin chân thành cảm ơn! (Binh Ng.)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời:
Trường hợp anh hỏi nói chung tôi nghĩ anh anh sẽ “an toàn”. Nhưng cũng có thể có nhiều khả năng, tình huống không thể hình dung trước được. Và theo tôi cũng còn phụ thuộc vào tài năng của ông B. (hay của luật sư ông B.).
Vì anh không gửi cho chúng tôi các tài liệu có liên quan, nên phần trả lời dưới đây chỉ mang tính nguyên tắc, có ý nghĩa tham khảo chứ không chắc chắn đúng sai anh nhé.
Trước hết, về nguyên tắc, sau khi anh và bà Ch. ký hợp đồng mua bán nhà, theo qui định tại Luật Nhà ở, quyền sở hữu nhà đã chuyển qua anh anh (tạm gọi là ông A.). Ông A đã hoàn tất thủ tục sang tên, đăng bộ tức là đã có giấy tờ sở hữu thuộc dạng “hoàn chỉnh”, nên rất khó để hủy bỏ/vô hiệu hóa giấy tờ này.
Như anh thắc mắc, hợp đồng mua bán nhà giữa bà Ch. Và ông A cũng có khả năng bị tuyên vô hiệu trong đó có trường hợp nếu ông B. chứng minh được đó là giao dịch giả tạo, nhằm che dấu một giao dịch khác. Tuy nhiên, xét về “nguồn gốc” thì việc bà Ch. bán nhà cho ông A chính là để thực hiện hành vi được ủy quyền ( theo hợp đồng ủy quyền giữa ông B và bà Ch). Do vậy, không thể nói hợp đồng mua bán này che dấu giao dịch nào khác cả.
Vấn đề cót lõi là: Hợp đồng ủy quyền giữa ông B và bà Ch có khả năng là “giả tạo” hay vì lý do nào đó mà “không có giá trị pháp lý” hay không? Trước hết, tôi cho rằng hầu như rất khó để nói và chứng minh rằng hành vi ủy quyền là “giả tạo”. Bởi lẽ ủy quyền và việc bên này nhờ/giao cho bên kia thực hiện một công việc cụ thể, trên nguyên tắc đồng thuận. Việc ủy quyền thực hiện trước mặt công chứng viên, tức là đã qua khâu “kiểm tra” về các yếu tố pháp lý, năng lực hành vi dân sự… Tôi cũng chưa bao giờ gặp trường hợp nào nói ủy quyền là “giả tạo”. ( Thực ra, tôi nghĩ đây là một vấn đề có yếu tố pháp lý hay, nhưng phải bàn luận theo kiểu nghiên cứu/trao đổi, không nằm trong khuổn khổ của phần trả lời này).
Tuy nhiên, khả năng để chỉ ra một hợp đồng ủy quyền ( hay một “hợp đồng” bất kỳ nào khác nói chung) là sai luật, không có giá trị pháp lý thì lại khá cao và như đã nói, phụ thuộc vào “tài năng” của bên ông B. Bằng cách tìm tòi và vận dụng những qui định tại Bộ luật dân sự, chỉ ra các dấu hiệu về một giao dịch trái pháp luật. ( Đây là vấn đề mang tính chuyên môn cao và khá rộng, nên cũng không thể nào nói hết được ở đây). Anh có thể tham khảo trong phần “giao dịch dân sự” và “hợp đồng dân sự” trong Bộ luật dân sự để tìm hiểu thêm về vấn đề này.
Trong trường hợp phía ông B chứng minh được hợp đồng ủy quyền là sai và tòa tuyên là “vô hiệu” (không có giá trị pháp lý), thì hợp đồng mua bán nhà giữa ông A và bà B sẽ bị xem xét lại và cũng có thể bị tuyên là vô hiệu do thực hiện từ một giao dịch vô hiệu. ( Đại ý là bà Ch. không “có quyền” bán căn nhà cho ông A).
Cũng cần nói thêm chút đỉnh về vụ kiện giữa ông B. và bà Ch. Nếu như thông tin anh nói, thì có thể xem đây là một vụ án đòi nợ thông thường. Có hai khả năng: ông B đòi bà Ch. tiền bán nhà theo "hợp đồng" bán nhà giữa ông B và bà Ch. hoặc ông B đòi bà Ch. tiền bán nhà từ việc ủy quyền. Nếu ở trường hợp sau, thì ông A sẽ được triệu tập tham gia vào vụ án với tư cách là "người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan".
Nói tóm lại, mặc dù tình trạng của ông A là khá an toàn, nhưng cũng không thể lường trước được những tình huống xấu có thể xảy ra.www.ecolaw.vn
|
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư
của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa
chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải
đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ
ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu
quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên
website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi
người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các
vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu
ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân
sự, tranh chấp dân sự”
|
|
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
843
Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Email:
ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn
|
