Hỏi : Năm 1994, bà nội tôi cho mẹ tôi một mảnh đất rộng 200m2 (bao gồm cả phần nhà đất mà mẹ tôi đang ở trên nhà của bà nội để lại). Mẹ tôi và bà đã làm các thủ tục tại UBND xã và đã đóng thuế trước bạ. Nhưng sau đó không thấy được cấp sổ đỏ. Vì là nông dân thiếu hiểu biết với lại mẹ tôi không nghĩ đến việc sau này sẽ có tranh chấp nên mẹ tôi không để ý đến chuyện đó.
Thời gian gần đây bác tôi, được sự ủng hộ của ba tôi - (ba tôi đã ly thân với mẹ tôi từ năm 80 để chung sống với người phụ nữ khác và không hề chăm sóc bà nội và chúng tôi từ năm đó) về quê tranh chấp với mẹ tôi. Không hiểu sao ông lại xuất trình được giấy chứng nhận QSDĐ của 200m2 mà bà tôi đã cho mẹ tôi như đã nói ở trên (giấy này được cấp năm 2004) và định đuổi mẹ tôi ra khỏi nhà.
Do tôi đang đi làm ở xa nên chưa có điều kiện về quê để tìm hiểu sự việc. Nay tôi muốn hỏi luật sư về các vấn đề :
1/ Liệu theo pháp luật về đất đai năm 1994 có những trường hợp nào quy định là sau khi đã làm xong thủ tục tặng cho, đã nộp thuế trước bạ mà vẫn không thể được cấp sổ đỏ không?
2/ Nếu như cơ quan cấp sổ đỏ làm sai khi cấp sổ đó cho bác tôi thì tôi phải làm gì? có thể khiếu nại hành chính được nữa không? và thủ tục như thế nào? Cảm ơn các luật sư. (Hoa H.)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời :
Theo đánh giá của tôi, vụ việc này sẽ rất khó khăn cho phía mẹ bạn. Vì tình ngay nhưng lý lại “gian” – theo cách nói nôm na ngoài xã hội. Bởi lẽ đất đai là loại tài sản đặc biệt, có đăng ký – nên mọi thủ tục liên quan đến nhà đất nhất thiết phải được lập thành văn bản, thông qua các thủ tục chặt chẽ, có sự xác nhận, công chứng (hoặc chứng thực) của các cấp chính quyền địa phương ( UBND xã và UBND huyện).
Theo lời bạn thì bà nội bạn cho mẹ bạn một mảnh đất. Nhưng trên đất lại có một căn nhà. Như vậy, cần phải xác định rõ là trường hợp cho đất hay cho nhà ? (bao gồm đất. Nếu là tranh chấp về nhà thì sẽ khác với tranh chấp về quyền sử dụng đất). Tại thời điểm cho tặng này (năm 1994) bà nội bạn đã có giấy tờ gì chứng minh đó là tài sản của riêng bà nội bạn hay chưa ? (Vì theo lẽ hiểu thông thường thì bà nội còn có ông nội. Vậy : ông nội đâu, ý kiến gì khác …).
Mặt khác, tôi cũng chưa tận mắt thấy bản hợp đồng cho tặng tài sản giữa bà nội bạn với mẹ bạn, cũng chưa thấy văn bản mà bạn nói là giấy tờ đóng thuế trước bạ - nên không thể khẳng định những điều bạn nói là chính xác hay không ? ( Vấn đề ở đây là vấn đề pháp lý, chứ không phải là việc tôi không tin lời bạn kể). Hơn nữa, theo qui định thì đóng thuế trước bạ phải ở phòng thuế cấp quận, huyện chứ không phải ở xã.
Theo tôi nghĩ, sở dĩ bà nội bạn cho mẹ bạn nhà đất – là vì mẹ bạn là vợ của ba bạn – là con của bà nội bạn. Do vậy, cho dù như bạn nói - thì cha bạn không phải là một người con hiếu thảo, chung thủy – thì ông cũng chính là “nguồn gốc và nguyên nhân” của việc cho tặng này. Chính vì ngày trước mẹ bạn ( và cả cha bạn nữa ) đã không hoàn tất mọi thủ tục liên quan, nên ngày hôm nay sẽ rất khó chứng minh việc cho tặng đó. Chưa kể trường hợp nếu bên nhận chưa hoàn tất thủ tục thì bên cho (bà nội bạn) cũng có quyền rút lại quyết định của mình. Thậm chí cho dù là UBND xã khi đó có thiếu sót, sai phạm gì đó … - thì theo đánh giá của tôi, cũng không hẳn sẽ làm thay đổi được tình thế pháp lý hiện nay.
Một ý nữa là cũng có thể căn nhà mà bà nội bạn để lại do chưa hoàn tất thủ tục cho tặng mẹ bạn (từ năm 1994) nên nay (sau khi bà nội bạn qua đời) đã trở thành di sản thừa kế. Trong trường hợp này, chỉ có những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất - theo qui định tại Bộ luật dân sự - gồm các con của bà nội bạn ( ba bạn, bác bạn ...) mới có quyền được thừa hưởng di sản này. Còn mẹ bạn tuy có công chăm sóc, nuôi dưỡng bà nội - thì cũng không được hưởng thừa kế.
Những điều tôi phân tích trên đây không phải là “bàn ra” mà vấn đề là bạn cần xem xét sự việc một cách toàn diện, thực sự khách quan, tự đặt ra những khả năng, tình huống khác nhau – từ đó có được nhận định đúng, giải quyết đúng, tránh cảnh “tiền mất tật mang”.
Về nguyên tắc, nếu ai đó phát hiện ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy sai, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình thì có quyền khiếu nại, khởi kiện ra tòa án hành chính yêu cầu hủy quyết định, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Trình tự gồm 2 bước : trước tiên gửi Đơn khiếu nại đến người đã ban hành quyết định cấp đất (hoặc Giấy CNQSDĐ) – đó là vị Chủ tịch UBND huyện. Sau khi vị này trả lời (thông qua một quyết định ) theo hướng không đồng ý với nội dung khiếu nại – thì đương sự có quyền nộp đơn khởi kiện ra tòa án.
Nhưng điều này chỉ có thể thực hiện trong thời hạn 1 năm kể từ ngày cấp giấy. Do vậy, nếu giấy CNQSDĐ của bác bạn đã cấp từ năm 2004 thì nay cũng đã hết thời hiệu khởi kiện từ lâu, rất khó cho phía bạn. (Theo qui định về thủ tục cấp GCNQSDĐ thì trước khi cấp đều có niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã. Nên “xem như” mẹ bạn phải có trách nhiệm biết và nếu không đồng ý thì phải có ý kiến ngay từ thời điểm này).
Câu chuyện của bạn là tình huống khá phổ biến trong cuộc sống. Bản thân tôi cũng đã từng gặp và tư vấn nhiều ca rất giống với tình huống này. Những ý trả lời trên đây chỉ mang tính khái quát và nguyên tắc. Tôi khuyên bạn nên tìm tới một Văn phòng luật sư gần nơi mẹ bạn đang sống, thẳng thắn trao đổi về các phương án giải quyết, “bàn mưu tính kế” tìm ra cách thức hợp lý nhất đề đấu tranh bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho mẹ bạn. Chúc bạn và gia đình gặp nhiều thuận lợi, may mắn. www.ecolaw.vn
|
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư
của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa
chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải
đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ
ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu
quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên
website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi
người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các
vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu
ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân
sự, tranh chấp dân sự”
|
|
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
843
Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Email:
ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn
|
