Ls. Trần Hồng Phong giới thiệu
Bài viết này nói về trường hợp mua bán nhà dự án, hay còn gọi là nhà chung cư - mà tại thời điểm mua bán (ký hợp đồng mua bán) thì căn nhà vẫn trong giai đoạn đang xây dựng, chưa hoàn thành, chưa được cấp giấy chứng nhận. Thuật ngữ pháp lý gọi là "nhà ở hình thành trong tương lai". Bên bán nhà là chủ đầu tư, hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Còn nếu là trường hợp nhà ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu, thì dù là nhà chung cư hay nhà ở riêng lẻ, việc mua bán đều sẽ thực hiện theo quy định chung về mua bán nhà ở quy định tại Luật nhà ở.
Kinh doanh mua bán nhà chung cư sẽ ngày càng phát triển hơn (ảnh minh họa)
* Cơ sở pháp lý và văn bản pháp luật:
- Luật kinh doanh bất động sản (2014)
- Luật nhà ở (2014)
- Luật đất đai (2013)
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP - về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
- Thông tư số 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về thế chấp, giải chấp dự án nhà ở, công trình xây dựng.
I. Những quy định chung trong mua bán nhà ở:
1. Quy định tại Luật nhà ở 2014:
Trong mua bán nhà ở nói chung, pháp luật quy định tại Luật nhà ở 2014. Để tìm hiểu rõ hơn, vui lòng xem bài: >> "Quy định về mua bán nhà ở/Hợp đồng mua bán nhà ở".
Chúng tôi tóm lược những quy định cơ bản như sau:
1. Nhà ở là đối tượng giao dịch mua bán, cho thuê phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp là nhà ở hình thành trong tương lai, nhà thuộc sở hữu nhà nước).
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
2. "Nhà ở hình thành trong tương lai" không cần phải có giấy chứng nhận khi mua bán:
Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014, giao dịch về nhà ở thuộc trường hợp "nhà ở hình thành trong tương lai" thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận.
Hiểu một cách đơn giản và ngắn gọn, là đối với trường hợp mua bán nhà chung cư/nhà ở hình thành trong tương lai - thì không bắt buộc căn nhà đó phải có Giấy chứng nhận. Tức là khi hai bên ký hợp đồng mua bán, căn nhà này có thể còn đang xây dựng, chưa hoàn thành và chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
3. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở:
* Đối với Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở:
a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.
* Đối với Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở:
a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;
b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.
2. Quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014:
Ngoài những quy định chung tại Luật nhà ở như nêu trên, đối với trường hợp kinh doanh nhà ở thương mại (vì mục đích kinh doanh), còn phải thực hiện theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản (mua bán nhà ở thương mại), thông thường một bên (gọi là chủ đầu tư) sẽ bỏ tiền ra xây dựng các công trình xây dựng (thường gọi là dự án, công trình xây dựng, chung cư). Bên chủ đầu tư có quyền bán (kinh doanh) nhưng căn "nhà ở" mà mình đang xây dựng, chưa hoàn thành, chưa được cấp giấy chứng nhận. Thuật ngữ pháp lý gọi là "nhà ở hình thành trong tương lai". (Xem chi tiết ở mục II bên dưới).
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định như sau:
1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà/chủ đầu tư:
Điều 21. Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
3. Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận.
4. Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra.
6. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).
2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.
3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
2. Quyền và nghĩa vụ của Bên mua:
Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.
4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
5. Các quyền khác trong hợp đồng.
Điều 24. Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuậntrong hợp đồng.
2. Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
4. Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
5. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.
II. Quy định về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Dưới đây là quy định riêng về việc kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật kinh doanh bất động sản 2014:
1. Bán nhà hình thành trong tương lai là quyền của chủ đầu tư dự án:
Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014 (Chương II, III).
2. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:
Để có thể thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (tức là ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với khách hàng), theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản, phía chủ đầu tư phải có:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;
- Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Lưu ý: Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. (Ghi chú: Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do).
3. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai:
Trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lại, để bảo đảm quyền lợi của bên mua, bảo đảm việc thực hiện hợp đồng của bên bán/chủ đầu tư, luật quy định bên bán phải có bảo lãnh của ngân hàng.
Như vậy, đây cũng là một điều kiện bắt buộc trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Hay nói khác đi, nếu dự án nào rao bán, mà phía chủ đầu tư không cung cấp hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng, thì có thể hiểu là chưa đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.
Cụ thể tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.
2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.
Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.
3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh.
4. Việc thanh toán tiền mua nhà và việc sử dụng tiền ứng trước của khách hàng:
Thông thường, khách hàng khi mua nhà chung cư/nhà ở hình thành trong tương lai, sau khi ký hợp đồng và đặt cọc, sẽ thanh toán làm nhiều đợt, theo tiến độ xây dựng, cho đến khi nhận nhà, nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng).
Tại Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về việc thanh toán và sử dụng tiền ứng trước của khách hàng như sau:
Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.
Điều 58. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
1. Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;
2. Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.
Những quy định nêu trên là quan trọng, người mua nhà cần nắm rõ.
III. Việc cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà chung cư:
Tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:
Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở
1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (nếu có);
c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
2. Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư dự án.
Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37 của Nghị định này;
đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
5. Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật.
IV. Việc chủ đầu tư thế chấp dự án xây dựng cho ngân hàng (để vay tiền):
Thời gian qua, trên báo chí có nêu nhiều trường hợp xảy ra tranh chấp giữa bên mua nhà và chủ đầu tư liên quan đến việc chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng để vay tiền và bị ngân hàng xiết nợ, dẫn đến việc không thể bàn giao nhà cho bên mua đúng thời hạn nêu trong hợp đồng.
Như đã trình bày ở phần trên, theo quy định, khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, phía chủ đầu tư (bên bán) phải cung cấp hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng, bảo đảm nghĩa vụ việc thực hiện hợp đồng của bên bán. Khi bên bán vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, thì bên mua có quyền yêu cầu ngân hàng trả lại tiền cho mình. Đáng tiếc, trên thực tế có những trường hợp, vì nhiều lý do, ngân hàng đã từ chối nghĩa vụ bảo lãnh của mình.
Tuy nhiên, người mua nhà cần lưu ý là: việc chủ đầu tư thế chấp dự án để vay tiền đầu tư vào dự án đang xây dựng là điều được pháp luật cho phép. Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao, việc thế chấp các dự án bất động sản tại ngân hàng là điều bình thường trong kinh doanh nhà ở.
Về việc thế chấp dự án hay nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án, đây là quyền của phía chủ đầu tư. Chủ đầu tư được quyền thế chấp dự án (một phần hoặc toàn bộ), thậm chí thế chấp cả nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn dùng đầu tư, xây dựng trong dự án.
Tất nhiên, việc thế chấp phải bảo đảm theo quy định của pháp luật, hiện nay quy định tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Theo đó, cần biết như sau: việc thế chấp (để vay vốn) có thể diễn ra ở bất kỳ giai đoạn nào trong dự án. Có hai dạng tài sản mà chủ đầu tư có thể thế chấp là: Dự án (toàn bộ hoặc một phần), và bao gồm hoặc không bao gồm phần nhà ở hình thành trong tương lai.
* Quy định về việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
được quy định tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước - về trình tự, thủ tục thế chấp, giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
Cụ thể như sau:
Điều 3. Nguyên tắc thực hiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
1. Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.
2. Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để mua chính nhà ở đó.
4. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều kiện thế chấp quy định tại Điều 7 của Thông tư này.
5. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành trong tương lai này.
6. Trường hợp đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đó theo quy định tại Thông tư này.
Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
1. Quyền của bên thế chấp:
a) Từ chối các yêu cầu của bên nhận thế chấp không đúng với thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật;
b) Được nhận lại giấy tờ trong hồ sơ thế chấp ngay sau khi thực hiện các nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo thỏa thuận giữa các bên hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên nhận thế chấp đồng ý;
c) Các quyền khác theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp và quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của bên thế chấp:
a) Cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định tại Điều 9 Thông tư này;
b) Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp;
c) Trong trường hợp nhà ở thế chấp bị hư hỏng, bị tiêu hủy, không thể hoàn thành việc xây dựng hoặc bị dừng quá trình xây dựng thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế chấp và thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
d) Tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;
đ) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp và quy định của pháp luật.
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
1. Quyền của bên nhận thế chấp:
a) Yêu cầu bên thế chấp cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định tại Điều 9 Thông tư này;
b) Thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;
c) Được quyền định giá lại tài sản thế chấp định kỳ hoặc tại bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp để yêu cầu bên thế chấp bổ sung, thay thế tài sản thế chấp hoặc biện pháp bảo đảm khác nếu xét thấy cần thiết;
d) Thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, hợp đồng cho vay;
đ) Yêu cầu chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho bên thế chấp, bên thế chấp cung cấp thông tin liên quan đến tài sản thế chấp và tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;
e) Các quyền khác theo thỏa thuận với bên thế chấp và quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
a) Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;
b) Kiểm tra, xác minh dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện thế chấp theo quy định tại Điều 7 Thông tư này;
c) Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;
d) Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành tài sản thế chấp khi thực hiện việc giám sát, kiểm tra;
đ) Giao lại các giấy tờ mà bên thế chấp đã nộp trong hồ sơ thế chấp cho bên thế chấp sau khi bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên nhận thế chấp đồng ý;
e) Sau khi ký kết hợp đồng thế chấp, bên nhận thế chấp phải gửi văn bản cho chủ đầu tư để thông báo về việc bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp nhà ở;
g) Lưu hồ sơ thế chấp trong hồ sơ cho vay theo quy định của pháp luật;
h) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với bên thế chấp và quy định của pháp luật.
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân
1. Quyền của chủ đầu tư:
a) Từ chối cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến hồ sơ thế chấp không đúng quy định tại Thông tư này;
b) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của chủ đầu tư:
a) Chủ đầu tư có hồ sơ gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán;
b) Cung cấp đầy đủ, trung thực các tài liệu có liên quan đến nhà ở để bên mua nhà ở thực hiện việc thế chấp tại tổ chức tín dụng theo quy định tại Thông tư này. Giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ, tài liệu liên quan đến nhà ở thế chấp phát sinh sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp theo ủy quyền của bên thế chấp;
c) Khi nhận được thông báo của bên nhận thế chấp về việc nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp, chủ đầu tư không được làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào, nếu chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp;
d) Tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thế chấp;
đ) Thông báo cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp biết tiến độ thanh toán tiền mua nhà ở, tiến độ xây dựng và hoàn thành việc xây dựng nhà ở;
e) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Thông thường, chủ đầu tư chỉ thế chấp phần "dự án", mà không thế chấp "nhà ở hình thành trong tương lai". Vì nếu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ không có quyền ký hợp đồng bán nhà cho người mua (do tài sản đang bị thế chấp, phải có sự chấp thuận của ngân hàng hoặc phải giải chấp trước khi bán). Hay nói khác đi, trong nhiều dự án, người mua sẽ có quyền thế chấp căn nhà mà mình mua (mua trả góp). Như vậy, nếu dự án nào mà nhà chung cư không có hình thức bán nhà trả góp (thông qua vay tiền ngân hàng), thì có khả năng là nhà ở hình thành trong tương lai đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Đây là dấu hiệu để người mua phải tìm hiểu kỹ, tránh rủi ro.
.......
