Hỏi: Ngày 25/12/2009, tôi có liên hệ với ông H. thuê mặt bằng để mở quán cà phê tại số XXX KP2, đường Bạch Đằng, P.Phước Trung, TX Bà Rịa. Giá thuê 3 chỉ vàng SJN/tháng. Thời gian thuê 5 năm. Tôi đã giao tiền đặt cọc cho ông H 450 triệu đồng.
Sau khi xây dựng quán chúng tôi đi vào hoạt động kinh doanh. Đến ngày 18/01/2010, do nhu cầu phát triển chúng tôi có hợp đồng thêm với ông H thuê mảnh đất kế bên diện tích 2,2m x 22m, tiền đặt cọc 6 chỉ vàng.
Và chúng tôi tiến hành xin cấp giấy phép sửa chữa chỉnh trang mặt bằng mới này để kinh doanh. Nhưng UBND Phường Phước Trung không đồng ý với lý do mảnh đất này đang trong diện tranh chấp. Tôi có liên hệ với ông H trình bày và xin lấy lại tiền đã đặt cọc mảnh đất thuê thêm vì chính quyền địa phương không đồng ý cho sửa chữa và thuê lý do đang trong diện tranh chấp.
Nhưng ông H từ chối trả lại tiền đặt cọc, đồng thời gây khó khăn, trở ngại việc kinh doanh của tôi bằng cách cắt điện, nước không cho chúng tôi sử dụng. Tôi có liên hệ với cơ quan điện lực, cấp nước để xin nhưng ông H không đồng ý.
Chúng tôi không thể tiếp tục kinh doanh nữa và dự định sẽ sang lại cho người khác nhưng ông H cũng gây trở ngại, không chấp nhận đồng thời không cho chúng tôi tiếp tục kinh doanh và cũng không cho thu hồi bất kỳ tài sản nào mà chúng tôi đã trang bị và đầu tư trong kinh doanh.
Nhiều lần chúng tôi trình báo với chính quyền địa phương nhưng cũng không giải quyết được gì, mà hiện nay chúng tôi đã đầu tư vào đó một số tiền rất lớn cũng như chưa thanh toán cho một số nhà đầu tư đã giúp tôi thiết kế xây dựng mặt bằng kinh doanh.
Ông H không hề hợp tác giải quyết vấn đề này mà còn thách thức chúng tôi và chính quyền địa phương. Sau khi không cho chúng tôi ra vào khu vực của quán, ông H còn ngang nhiên trương bảng cho thuê mặt bằng đó ngay sau khi đã không cho chúng tôi vào. Chúng tôi được biết, tôi không phải là trường hợp duy nhất mà trước đó còn 3 - 4 người cũng bị ông H lừa và thực hiện như thủ đoạn trên để chiếm đoạt tiền cọc cũng như tài sản đã đầu tư.
Nay chúng tôi rất mong Quý Luật Sư hướng dẫn cho tôi làm các thủ tục để yêu cầu ông H trả lại số tiền đã đặt cọc cũng như các thiệt hại mà ông H đã gây ra cho chúng tôi. Rất mong Quý Luật Sư hỗ trợ hướng dẫn cho chúng tôi có 1 tờ "Đơn Khởi Kiện " hoàn chỉnh. Xin chân thành cám ơn (Hiep Tr.)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời
Trường hợp của anh không phải là quá hiếm trong cuộc sống. Có rất nhiều bài học kinh nghiệm cần đặt ra trong sự việc này.
Trước hết, qua sự việc trên có thể thấy vai trò của bản “Hợp đồng thuê mặt bằng” là rất quan trọng. Do anh không gửi nên chúng tôi chưa nắm rõ nội dung thỏa thuận của hai bên như thế nào. Nhưng có thể thấy nếu như trong hợp đồng ghi rõ việc quản lý, sử dụng khu đất, vấn đề phạt vi phạm hợp đồng, giải quyết tiền đặt cọc, tiền đầu tư - trong trường hợp có tranh chấp …vv, thì có lẽ nay anh đã không đến nỗi phải quá bị động và lúng túng như vậy.
Qua thực tế hành nghề, chúng tôi đã hàng trăm lần cảm thấy rất tiếc cho đương sự, khi ký những hợp đồng trị giá hàng trăm triệu mà rất lỏng lẻo, lớt phớt cả về nội dung lẫn hình thức. Tại sao chỉ một chiếc xe gắn máy trị giá trên 10 triệu đồng mà Nhà nước đã “bắt” mua bảo hiểm. Thì những giao dịch, quan hệ làm ăn trị giá lớn hơn hàng chục, hàng trăm lần thì nhiều người lại rất chủ quan, đơn giản, không nhờ đến luật sư xem, soạn thảo hợp đồng?
( Hay là anh chưa chính thức ký hợp đồng thuê nhà/đất mà chỉ mới ký hợp đồng đặt cọc mà đã đầu tư xây dựng quán? Nếu rơi vào trường hợp này thì anh sẽ càng khó khăn, bất lợi hơn trong việc đòi lại số tiền đã đầu tư vào quán)
Quay lại sự việc của anh. Điều đầu tiên mà tôi nhận xét là ông chủ cho thuê này rất “ngang xương” và có cách ứng xử theo kiểu rất …sai luật !
Nếu sự việc đúng như anh nói, thì theo tôi ông H thậm chí còn có dấu hiệu lừa đảo hay lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Vì rõ ràng ông ta đã nhận tiền cọc, đã cho thuê mà lại ngăn cản người thuê, đăng biển cho người khác thuê – trong khi bên thuê không có lỗi gì và giữa hai bên vẫn đang còn một bản hợp đồng mực đen giấy trắng.
Để giải quyết vụ việc hiệu quả, theo quan điểm của tôi, phía anh cần có là phải có sự mạnh mẽ, không ngại đụng chạm và sẵn sàng cho cả các tình huống.
Do giữa hai hên đã có hợp đồng đang có giá trị pháp lý, nên bên anh có quyền sử dụng, khai thác kinh doanh mặt bằng mà mình đã thuê. Hai bên cũng chưa hề thanh lý hợp đồng, anh chưa hề bàn giao khu đất lại cho chủ nhà. Như vậy, việc chủ nhà ngăn cản không cho phía anh vào khu đất là hoàn toàn sai. Mà lẽ ra phải ngược lại, bên anh có quyền không cho chủ nhà vào khu đất mà mình đang thuê ( tất nhiên phải hiểu theo nghĩa pháp lý, chứ không phải theo nghĩa đan là chủ nhà không được “đặt chân” vào khu đất này. Hay nói cách khác, sẽ không có gì là quá đáng nếu bên anh đem “lực lượng” tới lấy lại khu đất và tiếp tục kinh doanh. Nếu chủ nhà ngăn cản thì đây cũng là cái “cớ” để tạo căng thẳng, đưa vụ việc ra công an Phường, rồi ra Tòa án để giải quyết, làm rõ đúng sai.
Tuy nhiên, vì chủ nhà có thể có hành vi không thể kiểm soát được. Như cố tình tháo dỡ, đập phá tài sản … , nên bên anh cần phải chuẩn bị đầy đủ chứng cứ để chứng minh (giá trị) tài sản mà mình đã đầu tư vào. Bằng cách chụp ảnh, quay phim, thu thập đầy đủ hóa đơn chứng từ mua vật liệu, thiết bị đầu tư vào quán. Để sau này có tranh chấp thì có cơ sở để đòi bồi thường thiệt hại.
Đồng thời, nếu phía chủ nhà vẫn tiếp tục ngăn cản thì bên anh nên có Đơn tố cáo bị lừa đảo/lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản gửi tới công an thị xã Bà Rịa. ( Việc lâu nay chính quyền giải quyết không tới đâu là đúng, vì UBND cấp phường chỉ có vai trò hòa giải dân sự. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì phải chuyển lên tòa án. Còn công an phường thì cũng giải quyết về “an ninh, trật tự”, chứ không có thẩm quyền xem xét, khởi tố hình sự).
Về đơn từ, vì không có đủ thông tin nên chúng tôi không thể soạn giúp anh Đơn tố cáo được. Anh có thể tham khảo trong mục “Mẫu văn bản” và tự viết được. Điểm cần lưu ý giữa tội lừa đảo và lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản là một bên có “thủ đoạn gian dối”, còn một bên là “thông qua hình thức hợp đồng”.
Thậm chí, vụ việc còn có thể dẫn đến khả năng liên quan đến hành vi “chiếm giữ tài sản trái phép” hay “hủy hoại, cố ý làm hư hỏng tài sản”.
Anh có thể đọc các điều luật liên quan ở cuối bài viết và “áp” vào trường hợp của mình để làm đơn tố cáo cho phù hợp.
Cũng cần nói thêm là ý kiến tư vấn của tôi không phải là “khích” anh làm cho sự việc có vẻ nghiêm trọng, hình sự. Mà vấn đề là phía anh cần tạo nên áp lực mạnh mẽ để ông H “ngại” mà giải quyết quyền lợi cho phía anh thỏa đáng. Hơn nữa, nếu cơ quan công an cho rằng vụ việc là tranh chấp dân sự thì đây cũng là lý do “đáng kể” để anh nộp đơn qua tòa dễ dàng hơn. Chứ trong bối cảnh hiện nay, nếu anh nộp đơn khởi kiện dân sự, đòi lại tiền cọc có vẻ “yếu thế” và thiệt thòi – khó đòi được phần kinh phí đã đầu tư vào quán.
Và tất nhiên, nếu sau khi phía anh nộp đơn tố cáo, phía ông H “suy nghĩ lại” và đồng ý cho phía anh tiếp tục thuê thì cũng là một kết quả mong đợi. Đúng không anh?
Ý cuối, để đơn từ có hiệu quả, chính xác, chúng tôi chân tình khuyên anh nên tới nhờ một văn phòng luật sư gần nhà. Chúc anh mọi việc tốt đẹp.www.ecolaw.vn
|
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư
của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa
chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải
đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ
ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu
quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên
website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi
người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các
vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu
ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân
sự, tranh chấp dân sự”
|
|
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
843
Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Email:
ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn
|
