Hỏi: Cuối năm 2009, tôi có mua một miếng đất 120m2 của vợ chồng ông bà H. - Nh. giá 172.000.000đ đã thanh toán 142.000.000đ. Số tiền còn lại 30.000.000đ theo hợp đồng mua bán 2 bên sau 1 tháng làm thủ tục chuyển nhượng rồi thanh toán hết số tiền còn lại. Hợp đồng 2 bên đã ký và giao nhận tiền giao bìa đỏ có người làm chứng nhưng không có chữ ký của bà Nh. và nhận tiền chỉ có ông H., người làm chứng và tôi.
Theo đúng hợp đồng 2 bên sau 1 tháng phải làm xong những thủ tục còn lại, tôi đưa mẫu chuyển nhượng cho ông H., để lấy chữ ký bà Nh.. Ông H. và tôi yêu cầu cùng nhau đi công chứng làm thủ tục sang tên. Ông H. đưa cho tôi mẫu chuyển nhượng có đủ chữ ký của cả 2 ông bà và nói với tôi là bận không đi cùng tôi công chứng được. Vì không có ông bà H. Nh., đi cùng thì không công chứng được tôi đành ra về để đợt sau.
Hai ngày sau, bà Nh. vợ ông H. gửi đơn đến UBND xã, nội dung đơn bà viết chưa có ý định bán miếng đất đó. Tôi thấy vậy tôi nghĩ là ông H. lừa bán đất cho tôi, và tôi có gặp trực tiếp ông H. và bà Nh. (ông H. thì tránh mặt) tôi chỉ gặp được bà Nh.. Tôi yêu cầu bà Nh. nếu 2 ông bà không đồng ý bán thì trả lại số tiền 142.000.000đ cho tôi và bồi thường cho tôi. Thế nhưng bà Nh. nói bà không nhận tiền của tôi nên bà không biết. Bà nói tôi đi tìm ông H. mà đòi tiền.
Trước tình hình đó, tôi làm đơn đến UBND xã 4 lần. Xã nhận đơn và triệu tập chúng tôi, nhưng cả 4 lần đó ông H. không đến, bà Nh. đến 2 lần. Tôi chấp hành nghiêm túc đến đủ 4 lần, trong 2 lần bà Nh. đến ăn nói xúc phạm ông Chủ tịch xã và tôi, rồi bà ra về nên không giải quyết được.
Tôi xin UBND xã chứng nhận cho tôi gửi đơn lên tòa án, nhưng xã không chịu chứng nhận cho tôi để tôi gửi đơn đi. Tôi rất khó hiểu tại sao bà Nh. ăn nói xúc phạm ông chủ tịch như vậy ?
Đến nay việc của tôi vẫn chưa giải quyết được, và ông chủ tịch đã chuyển sang làm Bí thư Đảng Ủy xã kiêm Chủ tịch hội đồng nhân dân. Ông Phó chủ tịch cũ lên làm chủ tịch hiện nay. Tôi tiếp tục viết tờ đơn thứ 5 ( tờ đơn thứ 1 đối với ông chủ tịch mới) tôi cũng đang chờ chưa biết ông chủ tịch mới giải quyết ra sao?
Xin hỏi:
- Trường hợp UBND xã hòa giải cho tôi gửi đơn đến tòa án tòa xử như thế nào ?
- Nếu ông H. trả lại tiền cho tôi, theo quy định của pháp luật, ông H. phải bồi thường cho tôi như thế nào?
- Nếu ông H. không trả số tiền đó và bồi thường cho tôi, bà Nh. không chuyển nhượng, tôi có được tòa xử cho hưởng 50% miếng đất đó không?
- Ông chủ tịch cũ trong thời gian qua không hòa giải được có phạm luật không ?
- Nếu ông chủ tịch cũ phạm luật, mà bây giờ ông đang làm bí thư kiêm chủ Tịch HĐND có chịu trách nhiệm như hiện nay không?
Tôi rất mong nhận được hồi âm của các quý vị luật sư. Tôi xin trân trọng cảm ơn! (Pham Th.)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời:
Trong việc mua bán này, có lẽ anh đã rơi vào trường hợp ông chồng vì có nhu cầu chi tiêu hay nợ nần riêng tư gì đó nên cầm sổ đỏ bán đại mà không trao đổi với bà nhà. Nhưng do “lệnh ông không bằng cồng bà” nay đành rơi vào tình huống tiến thoái lưỡng nan.
Xét về thủ tục phạm lý, văn bản mà anh gọi là “hợp đồng” tuy có người làm chứng và hai bên mua bán là ông H. và anh. Tuy nhiên “chủ đất” lại gồm cả bà Nh., nên việc ông H. đơn phương bán là vượt quá thẩm quyền. Hợp đồng lại chưa qua công chứng (xác nhận của xã và huyện) nên chưa đúng về trình tự, thủ tục, chưa có giá trị pháp lý. Hay nói cách khác, hợp đồng đó nay chỉ có giá trị bằng chứng là anh đã giao cho ông H. 142.000.000 đồng.
Nói cụ thể hơn, giao dịch mua bán (chuyển nhượng quyền sử dụng) đất giữa hai bên khi đưa ra tòa án giải quyết sẽ bị tuyên là vô hiệu do bên bán không có thẩm quyền (khuyết về mặt chủ thể) và hình thức, thủ tục chưa đúng luật. ( Ngoại trừ trường hợp bà Nh. đổi ý, đồng ý bán).
Xét về khía cạnh pháp lý hình sự, hành vi của ông H. “chớm” có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản’. Cụ thể điều 139 Bộ luật hình sự qui định: “Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng trở lên” thì có dấu hiệu phạm tội này.
Ở đây, ông H. có dấu hiệu gian dối là tự ý nói hai vợ chồng cùng bán. Sau đó giả chữ ký bà Nh. trong mẫu hợp đồng. (Tất nhiên là cần phải giám định xem có phải là chữ ký giả hay không). Thực tế là ông H. cũng đã lấy được của anh 142.000.000 đồng.
Nói như vậy không có nghĩa là ông H. sẽ bị xử lý hình sự (vì còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nữa). Tuy nhiên, anh có thể làm Đơn tố cáo ông H. để gây áp lực một cách “mạnh mẽ”, có thể việc giải quyết sẽ nhanh hơn (anh nên tham khảo các mẫu Đơn tố cáo trong mục “Mẫu văn bản Ecolaw” trên website này).
Về phương diện dân sự, đi theo một con đường khác ngoài hướng hình sự nêu trên, đây là một vụ tranh chấp về hợp đồng mua bán đất chứ không phải là tranh chấp về quyền sử dụng đất. Do vậy, không cần thiết phải hòa giải tại UBND xã. Anh có quyền và nên làm Đơn khởi kiện gửi thắng ra tòa án để giải quyết. Về yêu cầu khởi kiện, anh có thể tự mình xem xét và chọn 1 trong hai hướng sau:
- Yêu cầu vợ chồng ông bà H.- Nh. phải tiếp tục thực hiện hợp đồng mau bán (khả năng thắng kiện không cao).
- Yêu cầu ông H. phải hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại. Thiệt hại như thế nào anh phải tự chứng minh, có chứng cứ đầy đủ thì Tòa mới chấp nhận. (Khả năng thắng kiện là chắc chắn).
Về câu hỏi “Nếu ông H. không trả số tiền đó và bồi thường cho tôi, bà Nh. không chuyển nhượng, tôi có được tòa xử cho hưởng 50% miếng đất đó không?” – đây cũng là một tình huống có thể xảy ra nhưng ... cực hiếm ! Và phải ở giai đoạn thi hành án. Khi đó, nếu ông H. không trả nợ thì cơ quan thi hành án có thể lấy tài sản của ông H. (có thể là ½ miếng đất) để bán đấu giá hoặc “cấn” cho anh. Song lúc này hãy còn quá sớm để nói đến chuyện này.
Cần nhắc là ngay lúc này, anh phải khẩn trương nộp đơn khởi kiện ra tòa. Vì thời hạn để tòa thụ lý đơn là 2 năm kể từ ngày hai bên có tranh chấp, ký hợp đồng. Nay đã sắp hết 2 năm rồi đó.
Ý cuối, vì UBND xã không có chức năng và thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự, cũng không có nghĩa vụ bắt buộc phải “chứng nhận” đơn cho anh trước khi đưa ra tòa án, nên cả hai ông Chủ tịch mới và cũ đều không có trách nhiệm gì cả. Thực sự thì họ cũng không có “lỗi” gì cả.
Chúc anh sớm có được kết quả tốt đẹp trong vụ rắc rối này. Lần sau nhớ rút kinh nghiệm, mua bán đất là phải có cả hai vợ chồng. www.ecolaw.vn
|
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư
của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa
chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải
đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ
ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu
quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên
website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi
người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các
vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu
ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân
sự, tranh chấp dân sự”
|
|
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
843
Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Email:
ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn
|
