(Ecolaw.vn) - Trong các giao dịch dân sự, để bảo đảm thực hiện hợp đồng, một bên thường đặt một khoản tiền gọi là “tiền cọc”. Về nguyên tắc, nếu không có thỏa thuận nào khác, thì nếu bên nào từ bỏ, không thực hiện hợp đồng thì phải chịu mất tiền cọc hoặc phải trả cọc và “đền” cho bên kia một khoản tiền bằng tiền đặt cọc.
Dưới đây là một trường hợp phía đặt cọc kiện đòi lại tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại. Đơn khởi kiện này do Công ty luật hợp danh Ecolaw soạn thảo cho một khách hàng của mình.
----------------------------------
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
TP.HCM, ngày tháng 2 năm 2012
ĐƠN KHỞI KIỆN
(V/v: Đòi tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng)
Kính gửi: TOÀ ÁN NHÂN DÂN QUẬN 11
Nguyên đơn: PHAN VĂN H., sinh 1963.
CMND số: XXX cấp ngày 112-9-1996 tại TP.HCM.
Thường trú: XXX đường Hòa Hưng, P.13, Quận 11, TP. Hồ Chí Minh.
Điện thoại: XXX
Nay có đơn này khởi kiện đối với:
Bị đơn: Ông LÝ LẬP T., sinh 1980.
CMND số: XXX cấp ngày 29-5-2001 tại TP.HCM.
Thường trú: XXX đường Bình Thới, P.14, Quận 11, TP. Hồ Chí Minh.
Điện thoại:
Vì đã vi phạm hợp đồng thế chấp nhà, không trả lại tiền đặt cọc đúng thời hạn, gây thiệt hại cho gia đình tôi hàng trăm triệu đồng.
Cụ thể như sau:
Đầu năm 2011, qua giới thiệu, tôi được biết ông T. có nhu cầu cho thuê nhà dưới hình thức thế chấp (cố) nhà, lấy tiền đặt cọc. Do gia đình chưa có chỗ ở ổn định, tôi đã gặp và đặt vấn đề thuê nhà của ông T..
Theo đó, ngày 15-1-2011, tôi và ông T. ký bản “Hợp đồng cố nhà” (dạng giấy tay, không ra công chứng). Nội dung hợp đồng như sau:
- Ông T. cố (thế chấp) căn nhà số XXX đường Bình Thới, P.14, Quận 11 cho tôi với giá 250 triệu đồng, trong thời hạn 2 năm kể từ ngày ký hợp đồng.
- Tôi được quyền sử dụng căn nhà XXX để ở.
- Phương thức giao tiền: Tôi đặt cọc trước 150 triệu đồng ngay khi ký hợp đồng. Số còn lại (100 triệu đồng) sẽ giao cho ông T. vào tháng 7-2011.
- Thời gian giao nhận nhà: ngày 25-2-2011.
Ngay sau ký hợp đồng, tôi đã đặt cọc 150 triệu đồng cho ông T.
Xin nói thêm là tại thời điểm ngày 15-1-2011 khi ký hợp đồng, căn nhà này đang để trống và có người đang sửa chữa bên trong. Ông T. cho biết ông thuê người sửa chữa nhà để giao cho tôi.
Đến ngày 23-1-2011, khi tôi đến chuẩn bị nhận nhà thì bất ngờ thấy trong nhà đã có người ở - là ông S. Khi tôi hỏi, ông S. đưa ra một bản hợp đồng ký tại phòng công chứng giữa ông S. và ông T. có nội dung cũng giống như hợp đồng mà ông T. ký với tôi.
Như vậy, xem như ông T. đã lừa gạt tôi, vì trước đó đã ký hợp đồng thế chấp nhà với ông S.
Do không nhận được nhà, nên cả gia đình tôi đành phải thuê nhà khác để ở tạm cho đến nay. Sau đó, tôi có tìm gặp ông T. đề nghị giải quyết. Ông T. cứ hứa hẹn lần nữa và không có hướng giải quyết cụ thể.
Đến ngày 1-3-2011, ông T. viết “Giấy cam kết”, xác nhận có nợ của tôi 150 triệu đồng và “cam kết trong vòng 2 tháng sau sẽ hoàn tất trả lại số tiền trên” cho tôi.
Tuy nhiên, khi hết thời hạn trên và cho cả đến nay, ông T. vẫn chưa trả bất cứ khoản tiền nào cho tôi.
Tôi cho rằng hành vi của ông T. là vi phạm hợp đồng giữa hai bên, đồng thời khiến gia đình tôi không có chỗ ở, phải đi thuê nhà nơi khác mỗi tháng 4.800.000 đồng.
Nay qua đơn này, tôi kính đề nghị Quí tòa giải quyết yêu cầu cho tôi như sau:
- Buộc ông T. trả lại tiền đặt cọc đã nhận: 150.000.000 đồng.
- Tiền lãi do chậm trả (9 tháng, lãi suất 1,4%/tháng): 19.000.000 đồng.
- Bồi thường thiệt hại do phải thuê nhà khác để ở: 4.800.000 đồng x 10 tháng = 48.000.000 đồng.
Tổng cộng: 217.000.000 đồng.
Kính mong Quí tòa xem xét và giải quyết. Xin chân thành cám ơn.
Kính đơn
Đính kèm:
- Bản sao CMND, hộ khẩu.
- Hợp đồng cố nhà ngày 15-1-2011.
- Giấy cam kết trả nợ của ông T.
---------------------------------------------------
Phân tích pháp lý của luật sư Trần Hồng Phong:
1. Nội dung câu chuyện như đơn kiện nêu trên là một câu chuyện có thật, cho thấy những tình huống (giao dịch dân sự) đa dạng và cạnh đó là những rủi ro rất dễ vướng phải trong cuộc sống. Ở đây, đương sự đã giao cho bên “cố” nhà (thế chấp) một số tiền không nhỏ là 150 triệu đồng mà không có gì bảo đảm. Nếu so sánh với việc ngân hàng khi chỉ cho vay một số tiền nhỏ hơn nhiều vẫn yêu cầu bên vay phải có tài sản thế chấp - cho thấy trong giao dịch này phía nguyên đơn đã rất chủ quan và cả tin.
2. Mặt khác, về nguyên tắc, việc cầm cố nhà như trên cũng không/chưa đúng về mặt thủ tục. Nói chung, thế chấp nhà cửa, bất động sản cần phải thông qua thủ tục “đăng ký giao dịch bảo đảm”, tức là đăng ký việc thế chấp giữa hai bên cho cơ quan quản lý của Nhà nước, để nơi đây biết và “giám sát”, ngăn chặn việc bên thế chấp có thể bán, dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho người khác. Ở đây, phía nguyên đơn giao tiền, nhận thế chấp căn nhà nhưng lại không giữ giấy tờ nhà, không đăng ký giao dịch bảo đảm, thì rõ ràng đã cầm dao đàng lưỡi. Thiệt hại nhãn tiền và thực tế đã xảy ra.
3. Khi dự thảo đơn kiện, chúng tôi có đề nghị vận dụng qui định tại Bộ luật dân sự liên quan đến tiền đặt cọc là : nếu bên nhận cọc không thực hiện hợp đồng thì ngoài việc trả lại tiền cọc, còn phải trả cho bên giao cọc một số tiền bằng số tiền cọc đã nhận (tức là bên nguyên đơn có quyền đòi một số tiền bằng 2 lần số tiền cọc). Tuy nhiên phía nguyên đơn (thân chủ của chúng tôi) đã quyết định chỉ cần đòi lại tiền cọc và thiệt hại thôi. Vì có đòi thì bên bị cũng không có khả năng trả, vì họ đang còn nợ nần rất nhiều người. Đây là một vụ án dân sự, cho nên quyền định đoạt thuộc về đương sự. Theo đó, nguyên đơn có quyền quyết định kiện đòi bao nhiêu, kiện đòi về những khoản nào?...
4. Trong sự việc này, chúng tôi còn nhận thấy phía bên thế chấp nhà thậm chí còn có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Vì trong khi đã cầm cố nhà cho người khác rồi mà vẫn cố tình ký hợp đồng với phía nguyên đơn. Do vậy, chúng tôi cũng đã đồng thời soạn một Đơn tố cáo về hành vi lừa đảo cho đương sự. Đơn tố cáo cũng đã được gửi đi và công an quận 11 TP.HCM đã nhận đơn. Tuy nhiên vẫn có khả năng là công an sẽ cho rằng đây là vụ việc mang tính dân sự ( đây là vấn đề thuộc về “quan điểm” và là “quyền” của công an), nên sẽ không nhận giải quyết mà hướng dẫn đương sự nộp đơn ra Tòa án.
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Thương mại – Doanh nghiệp”
|
CÔNG TY LUẬT ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
23 Lê Lư, P. Phú Thọ Hoà, Q. Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh
Email: ecolaw1@ecolaw.vn - website: www.ecolaw.vn
|
