Hỏi : Kính mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp như sau:
Năm 2008 tôi có mua căn nhà của chị NHV tại Tp. Đà Nẵng với trị giá là 80,000 Mỹ kim. Do có mối quan hệ thân thiết với chị NHV và đồng thời tôi cũng không đủ số tiền mua nhà nên hai bên cùng đồng ý là tôi sẽ thanh toán trước cho chị NHV số tiền 60,000 Mỹ kim, còn lại 20,000 Mỹ kim tôi sẽ thanh toán sau và chị NHV sẽ tiến hành các thủ tục sang tên chủ quyền nhà cho tôi sau khi nhận đủ tiền. Chị NHV đã giao nhà và toàn bộ giấy tờ chủ quyền nhà cho tôi ngay sau khi nhận 60,000 Mỹ kim lần đầu.
Vì chúng tôi rất thân thiết và tin tưởng nhau nên giao dịch mua bán, giao nhận trên không có lập văn bản pháp lý có công chứng rõ ràng.
Cách đây 6 tháng, chị NHV trong công việc làm ăn riêng của chị có vi phạm pháp luật và hiện chịu án phạt tù với thời hạn 7 năm tù. Hiện tôi đã để dành đủ số tiền 20,000 Mỹ kim để thanh toán cho chị NHV và muốn tiến hành thủ tục đổi tên quyền sở hữu nhà như hai chúng tôi đã thoả thuận lúc đầu, như vậy chúng tôi phải làm sao?
Tôi xin có một số câu hỏi liên quan như sau:
1) Chị NHV có thể làm Giấy Uỷ Quyền (GUQ) hay Hợp đồng uỷ quyền (HĐUQ) cho người thân của chị tiến hành các thủ tục bán nhà thay chị được không?
2) Hiện chị đang ở tù, thì GUQ/HĐUQ do ban quản lý trại giam xác nhận có giá trị hay không?
3) Người được uỷ quyền phải chuẩn bị giấy tờ gì?
4) Thời hạn uỷ quyền như thế nào là hợp lý trong trường hợp này?
5) Có những rủi ro gì cho tôi khi người được uỷ quyền đổi ý, không tiến hành bán nhà cho tôi nữa?
6) Xin Luật sư cho mẫu GUQ/HĐUQ có thể sử dụng trong trường hợp này
Rất mong nhận được ý kiến tư vấn của quý Luật sư. Xin trân trọng cảm ơn. (Ton Ng.)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời :
Trường hợp của anh có thể nói là đang đứng trước nguy cơ rủi ro rất cao và cũng rất khó giải quyết về mặt thủ tục hành chính - pháp lý.
Nguyên nhân cơ bản và duy nhất của “tình cảnh” trên là do hai bên mua bán nhà mà không/chưa ra Phòng công chứng lập hợp đồng. Theo qui định của pháp luật, nhà cửa là tài sản thuộc loại có đăng ký. Mọi giao dịch (cho thuê, mua, bán, tặng …) đều nhất thiết phải lập thành văn bản, có công chứng chứng thực và tiếp đó còn phải làm thủ tục sang tên (trước bạ), đóng thuế … thì mới xem như “hoàn tất” việc mua bán. Do vậy, việc anh mua nhà, mà lại chỉ chủ quan làm hợp đồng tay (không qua công chứng) thì xem như không có giá trị pháp lý. Phải làm lại từ đầu theo đúng qui định. Nếu hai bên có tranh chấp thì chắc chắn Tòa án sẽ tuyên hợp đồng mua bán tay giữa hai bên vô hiệu, các bên phải hoàn cho nhau những gì đã nhận (tức là anh thì trả lại giấy tờ nhà, bên bán thì trả lại tiền cho anh – lý thuyết là vậy – trong trường hợp hai bên có tranh chấp. Chẳng hạn như : không thể tiếp tục làm giấy tờ nhà, bên bán đổi ý …).
Dĩ nhiên, đây là tôi phân tích các khả năng có thể xảy ra, chứ không có nghĩa là giữa hai bên đã có hay sẽ có tranh chấp.
Theo thông tin anh nói thì bên bán (chị V) hiện đã ở tù 6 tháng theo một bản án 7 năm tù. Như vậy là chị V còn phải ở tù rất lâu nữa. Trong khi đó, theo qui định của pháp luật thì người đang thụ hình (ở tù) bị coi là “phạm nhân” (người đang bị kết tội). Trong thời gian thụ hình, phạm nhân bị hạn chế và tước đoạt nhiều quyền lợi so với những người bình thường khác – trong đó có việc hạn chế các quyền và giao dịch dân sự.
Chính vì vậy, trong bối cảnh giấy tờ chưa rõ ràng như anh nói, cộng với việc chị V đang ở tù, nên việc chị V và anh nay muốn làm thủ tục bán nhà một cách hợp pháp thôi cũng đã rất khó (nếu không nói là không thể), thì việc anh muốn chị V “ủy quyền” cho người thân đại diện thay thì làm thủ tục bán nhà cho anh cũng khó khăn không kém. Về nguyên tắc, việc ủy quyền (như trường hợp của anh) hai bên ( bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền) phải hiện diện trước mặt công chứng viên. Tức là phải tới phòng công chứng. Do chị V đang ở tù, nên chỉ có trường hợp là công chứng viên phải vào tù và phải được Lãnh đạo trại giam chấp thuận cho phép làm hợp đồng ủy quyền. ( Ban quản lý trại giam không thể làm thay công việc của công chứng viên – như anh hỏi).
Theo tôi được biết thì hiện nay pháp luật cũng chưa có những qui định rõ ràng về việc phạm nhân có được thực hiện các giao dịch dân sự khi đang ở trong trại giam hay không, bao gồm những giao dịch gì …vv. Tuy nhiên có thể khẳng định là rất hạn chế và khó khăn. Tốt nhất anh nên tới “thăm nuôi” chị V một lần, sau đó trực tiếp liên hệ với Ban lãnh đạo trại giam trình bày, xem có cách thức nào phù hợp hay không – dựa trên những nguyên tắc mà tôi trình bày ở trên.
Những câu hỏi của anh liên quan đến việc ủy quyền tôi không trả lời ở đây vì nhận thấy lúc này vẫn còn quá sớm để nói về những nội dung này. Thực ra các giấy tờ liên quan, mẫu hợp đồng quyền … anh có thể trực tiếp hỏi tại Phòng công chứng gần nhất. Trên website này cũng có một mẫu hợp đồng ủy quyền như vậy.
Tuy nhiên, vấn đề mà tôi cảm thấy băn khoăn và lo ngại nhất cho anh là vấn đề thời hiệu khởi kiện. Theo qui định của pháp luật, các tranh chấp về hợp đồng có thời hạn khởi kiện là hai năm kể từ ngày giao dịch (lập, ký hợp đồng).
Nếu quá thời hạn đó thì sẽ không được quyền khiếu nại, khởi kiện nữa. Theo thông tin của anh thì hai bên mua bán giấy tay từ năm 2008, nay đã gần hết năm 2010, như vậy đã hết hạn 2 năm chưa ? Nếu chưa, tôi cho rằng hành động cần thiết và hợp lý nhất của anh lúc này là chủ động nộp đơn khởi kiện chị V ra tòa án, yêu cầu chị V. phải (tiếp tục) làm thủ tục mua bán nhà. Khi đó, do chị V đang ở tù nên có thể đơn kiện của anh sẽ bị tòa “tạm đình chỉ giải quyết” (chờ ngày chị V ra tù). Nhưng chí ít đây cũng là “cơ sở” để sau này anh còn có thể tiếp tục mua nhà (trong trường hợp chị V đồng ý bán cho anh) hoặc chí ít cũng đòi lại được số tiền đã giao. Nếu không làm kịp, anh sẽ bị mất luôn cả cơ hội khởi kiện. Điều này cũng đồng nghĩa với việc anh cũng sẽ mất luôn tiền (nếu chị V không “tự nguyện” trả lại sau khi ra tù). Tòa án mà anh nộp đơn là tòa án cấp quận, ở Đà Nẵng.
Dù sao, tôi cũng khuyên anh nên tìm tới một văn phòng luật sư, để sớm được tư vấn và hướng dẫn thực hiện các nội dung như trao đổi trên đây. Chứ anh chỉ “đơn phương” nghiên cứu nhiều khi sẽ bị chậm tiến độ, mất cơ hội. Chúc anh gặp nhiều thuận lợi và may mắn trong việc giải quyết những vấn đề trên. www.ecolaw.vn
|
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư
của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa
chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải
đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ
ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu
quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên
website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi
người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các
vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu
ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân
sự, tranh chấp dân sự”
|
|
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
843
Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Email:
ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn
|
