Hỏi : Qua ý kiến tư vấn của luật sư Trần Hồng Phong về việc "mẹ chồng tặng cho con dâu đất..", tôi có 2 băn khoăn sau đây:
1/ Luật sư Phong viết "Chưa kể trường hợp nếu bên nhận chưa hoàn tất thủ tục thì bên cho (bà nội bạn) cũng có quyền rút lại quyết định của mình". Tôi thấy trong câu hỏi thì người hỏi đã nói là việc cho tặng này đã được xã xác nhận và đã nộp thuế trước bạ. Vậy chiếu theo Pháp Lệnh Hợp Đồng Dân Sự thì hợp đồng này đã có hiệu lực mà không cần phải làm thủ tục đăng ký như theo quy định của BLDS 2005. Vậy hợp đồng đã có hiệu lực thì bà mẹ chồng làm sao rút lại quyết định được ?
2/ Khi nói về thời hiệu khởi kiện, luật sư Phong nói "Nhưng điều này chỉ có thể thực hiện trong thời hạn 1 năm". Nhưng tôi đọc Luật khiếu nại tố cáo năm 2003 thì thời hiệu chỉ có 90 ngày. Vậy thời hiệu 1 năm quy định tại văn bản nào ?
3/ Giả sử việc tặng cho này là hợp pháp thì mình có thể khởi kiện ra toà về tranh chấp quyền SDĐ với các chứng cứ là hợp đồng tặng cho, biên lai nộp thuế và có thể một nhân chứng nào đó không ? Nếu mình thắng kiện thì người ta có thể dựa vào quyết định của Toà án để thu hồi quyết định cấp GCNQSĐ không ? (TTBB)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời :
Tôi lần lượt trả lời từng thắc mắc của bạn như sau :
1/ Điều đầu tiên mà tôi muốn nói là việc bạn viện dẫn điều luật tại Pháp lệnh về HĐDS năm 1991, trong khi việc cho tặng nhà đất diễn ra năm 1994 và tới năm 1995 mới ra đời Bộ luật dân sự ( bãi bỏ Pháp lệnh hợp đồng dân sự) là khá hay – về mặt học thuật. Tuy nhiên, nội dung Pháp lệnh HĐDS 1991 vẫn còn rất sơ sài, chưa có qui định cụ thể về hợp đồng cho tặng tài sản và nhất là việc cho tới nay (2010) người con dâu vẫn chưa hoàn tất thủ tục đăng ký (trong khi từ năm 2004 người anh chồng đã đăng ký và được cấp GCNSDĐ) thì hiển nhiên nay có làm gì cũng phải tuân thủ theo luật hiện hành. Mà cụ thể ở đây là Bộ luật dân sự 2005 và Luật Nhà ở.
Chúng ta đều hiểu rằng văn bản pháp luật luôn theo xu hướng càng về sau càng bổ sung và hoàn thiện những điều còn khiếm khuyết, chưa sát thực tế. Về giá trị pháp lý, văn bản sau luôn có giá trị làm “vô hiệu” văn bản trước. Do vậy, chúng ta không thể viện dẫn Pháp lệnh về HĐDS năm 1991 trong trường hợp này – áp theo thực tế hiện nay.
Ngoài ra, trong Pháp lệnh HĐDS 1991 cũng còn qui định nhiều vấn đề khác, nhưng đều bất lợi cho phía người con dâu. Nếu có bàn luận nhiều hơn thì cũng không cần thiết. Nếu quí vị cảm thấy cần thiết thì có thể cùng xem Pháp lệnh HĐDS 1991 ngay dưới đây, để tham khảo.
* Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991
Liên quan đến câu hỏi này, tôi muốn nhấn mạnh một lần nữa là việc cho tặng nhà đất bắt buộc phải tuân theo các qui định của pháp luật – bao gồm cả hình thức hợp đồng và thủ tục (công chứng, chứng thực). Qua thông tin của bạn H. (người hỏi) thì việc UBND xã xác nhận và đã đóng thuế trước bạ tại xã rõ ràng “có dấu hiệu” bất thường, không đúng luật. Do vậy, dù rằng có thể giữa hai bên thực sự có hợp đồng cho tặng nhà được UBND xã xác nhận thì giao dịch này cũng không/chưa đúng luật. Nếu nay có đem ra tranh chấp thì cũng sẽ bị tuyên là vô hiệu.
Mặt khác, việc chuyển dịch quyền sở hữu (nếu là nhà), quyền sử dụng (nếu là đất) dù tại thời điểm nào thì bắt buộc cũng phải qua giai đoạn “đăng ký”, tức xác lập quyền sở hữu/quyền sử dụng đối với người nhận quyền mới. Xét thực tế việc cho tặng này đã trên 15 năm mà bên nhận (người con dâu) vẫn chưa đăng ký và đặt trong bối cảnh như vậy có thể xem như bà đã không nhận phần nhà đất được cho ( xét về mặt pháp lý).
Và cũng chính vì vậy, dù về nguyên tắc thì nếu đã cho rồi (ký hợp đồng) thì không có quyền rút lại việc cho – nhưng với những thông tin như tôi đã phân tích trong bài viết, thì việc người cho rút lại việc cho là hoàn toàn khả thi. Vì lẽ : khi giao dịch cho tặng chưa hoàn tất thủ tục mà bên cho rút lại việc cho thì dù về mặt đạo lý có thể không đúng, nhưng sẽ dẫn đến tình trạng hợp đồng vô hiệu do không/chưa tuân thủ về mặt hình thức theo luật định. Khi đó các bên sẽ “hoàn lại tình trạng ban đầu”. Việc này tương đương với việc chưa cho hoặc không cho nữa. Những vụ việc như thế này tôi đã gặp nhiều trong thực tế hành nghề của mình.
Lưu ý là chúng ta đang phân tích qua các tình huống giả định. Muốn chính xác nhất thiết phải nhìn vào giấy tờ, văn bản (điều này tôi cũng đã nói rõ trong ý kiến tư vấn của mình). Như vậy, tôi không thay đổi ý kiến tư vấn trước đây của mình.
2/ Thời hiệu tôi nói ở đây là thời hiệu “khởi kiện vụ án hành chính” chứ không phải là thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính. Nếu tính từ thời gian UBND huyện cấp Giấy CNQSDĐ, rồi khiếu nại, rồ chờ giải quyết khiếu nại, rồi kiện ra tòa án hành chính – sẽ kéo dài khoảng 1 năm.
Hơn nữa, vì ông bác đã được cấp giấy CNQSDĐ từ 2004 - tới nay đã trên 6 năm, nên là 1 năm hay sai lệch chút ít cũng không có ý nghĩa, không làm thay đổi nội dung cần tư vấn. Nếu sự việc này đang còn ở trong thời hiệu khởi kiện thì chắc chắn tôi sẽ có ý kiến cụ thể và chính xác hơn về vấn đề này.
3/ Qua thông tin của bạn H., chúng ta đều thấy rõ việc cho tặng nhà là không có gì trái pháp luật. Tuy nhiên do không/chưa tuân thủ và hoàn thành các thủ tục luật định nên không thể xem là hợp pháp. Do vậy, câu hỏi của bạn chỉ là là một tình huống giả thuyết.
Dĩ nhiên, nếu việc cho tặng là hợp pháp và còn trong thời hiệu khởi kiện thì phía người con dâu hoàn toàn có thể khởi kiện và sẽ thắng kiện. Còn trong bối cảnh như hiện nay thì kiện ai bây giờ ? (tranh chấp với ai ?). Nếu tranh chấp với bà nội (tranh chấp về Hợp đồng cho tặng nhà đất) hoặc với UBND huyện ( vụ án hành chính, vì đã cấp Giấy cho người bác) thì cũng hết thời hiệu và rất khó (như tôi đã phân tích). Còn nếu tranh chấp với người bác thì đó là khả năng đang xảy ra. Rất có thể người con dâu nay mai sẽ trở thành “bị đơn” trong vụ án đòi nhà đất. Trong bối cảnh như vậy, người con dấu có quyền đưa ra các yêu cầu phản tố và tìm chứng cứ để “chống lại” yêu cầu khởi kiện của người anh chồng.
Thực ra trong vụ việc này, chính vì e rằng mình có thể “bỏ lọt” những tình tiết, chứng cứ có lợi cho phía người con dâu, nên tôi đã đề nghị chị H. nên tìm tới một Văn phòng luật sư gần nơi mẹ chị đang sinh sống để có hướng giải quyết tốt nhất.
Riêng với bạn TTBB, tôi chắc chắn bạn sẽ chưa hẳn đồng ý hết với những điều trình bày trên đây. Tuy nhiên, chúng ta nên thống nhất rằng những ý kiến tranh luận và trao đổi cần phải hướng tới mục tiêu cao nhất là mang lại hiệu quả thực tế chứ không nên quá thiên về lý thuyết. Cá nhân tôi vẫn luôn cho rằng hệ thống pháp luật của chúng ta vẫn còn rất sơ sài, khiếm khuyết và thiếu - cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện. Qua sự việc này, chúng ta đều thấy người con dâu có phần bị oan, bị thiệt. Nhưng đó là thực tế cuộc sống. Tôi cũng hy vọng những ý kiến trao đổi trong bài viết này sẽ góp phần bổ sung thêm ý kiến tư vấn trước đây của tôi và là bài học kinh nghiệm cho tất cả chúng ta. Thân mến. www.ecolaw.vn
|
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư
của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa
chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải
đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ
ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu
quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên
website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi
người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các
vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu
ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân
sự, tranh chấp dân sự”
|
|
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
843
Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Email:
ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn
|
