Hỏi: Kính gửi Luật sư, tôi đang gặp vấn đề tranh chấp nhà đất. Kính mong luật sư tư vấn và giải đáp cho tôi. Vấn đề của tôi như sau: Bên A bán nhà cho bên B từ năm 2003, có HĐ mua bán công chứng nhưng do sơ suất nên không sang tên sổ đỏ.
Thực chất căn hộ này thuộc sở hữu của tôi (bên C), do tại thời điểm mua nhà tôi không có Hộ khẩu Hà Nội nên nhờ bên B là họ hàng của tôi đứng tên mua. Nay tôi muốn bán căn hộ này. Khách đến mua nhà (bên D) đã xem rõ các giấy tờ nhà, đồng ý mua nhà và đặt cọc tiền. Chúng tôi đã ký HĐ đặt cọc giữa tôi và bên D. Nội dung ghi rõ:
+ Bên bán phải giao nhà cho bên mua khi bên mua trả đủ tiền.
+ Bên bán cam kết căn hộ này có giấy tờ hợp lệ, không có tranh chấp.
- Chúng tôi thương thảo phí sang tên do bên mua chịu, tuy nhiên chỉ thoả thuận miệng, không ghi vào HĐ đặt cọc.
- Nay bên mua đòi tôi chịu ½ phí sang tên, nhưng chúng tôi không đồng ý vì thoả thuận ban đầu chúng tôi không chịu phí sang tên.
- Tôi vẫn muốn bán nhà và đồng ý làm mọi thủ tục theo yêu cầu của bên mua, nhưng cương quyết không chịu phí sang tên do chúng tôi đã thoả thuận ban đầu là chi phí sang tên do bên mua chịu.
- Nay bên mua gửi đơn kiện tôi với lý do tôi không phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn hộ, giấy tờ không hợp lệ thì tôi có vi phạm HĐ đặt cọc và phải trả lại tiền đặt cọc không? Vì nếu phải trả lại tiền đặt cọc sẽ rất thiệt thòi cho chúng tôi vì chúng tôi cũng đặt cọc tiền để mua một ngôi nhà khác, dự định sẽ dùng tiền bán căn hộ này để trả tiền mua nhà mới.
Nếu khởi kiện thì bên mua sẽ mất phí khởi kiện là bao nhiêu?
Nếu hết thời gian thoả thuận trong HĐ đặt cọc mà bên mua không thanh toán tiền, phường gọi chúng tôi ra giải quyết mà chúng tôi không đến thì HĐ đặt cọc có tự động hết hiệu lực không?
Xin luật sư tư vấn cho chúng tôi cách giải quyết hợp lý và có lợi cho tôi nhất. Tôi xin chân thành cảm ơn. (Nguyen V.)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời:
Trước hết, cần xác định mọi giao dịch dân sự nói chung chỉ có giá trị khi chủ thể có tư cách pháp lý đầy đủ. Ở đây, chị là bên bán nhà, nhưng nhà lại đang đứng tên người khác. Như vậy, xét về mặt pháp lý, chị không có đủ tư cách để bán nhà. Hay nói cách khác, mọi giao dịch (kể cả việc thỏa thuận nhận tiền cọc) liên quan đến việc mua bán nhà đều vô hiệu – nếu xảy tra tranh chấp.
Qua thông tin chị kể, có thể thấy thực chất hai bên đã tranh chấp ngày từ giai đoạn đầu (khi chưa ký hợp đồng mua bán nhà). Việc người mua kiện chị vì lý do chị không phải là chủ sở hữu là khá “cao cơ”. Lý do có thể là họ gây sức ép để chị đồng ý chia sẻ khoản lệ phí trước bạ hoặc không muốn mua nhà nữa. Như đã phân tích ở trên, do hợp đồng đặt cọc sẽ bị tuyên là vô hiệu nếu xảy ra tranh chấp, nên bất lợi về phía chị nhiều hơn. Cụ thể là chị phải hoàn lại khoản tiền đặt cọc đã nhận ( theo qui định tại Bộ luật dân sự, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ hoàn lại cho nhau những gì đã nhận).
Việc chị hỏi “Nếu hết thời gian thoả thuận trong HĐ đặt cọc mà bên mua không thanh toán tiền, phường gọi chúng tôi ra giải quyết mà chúng tôi không đến thì HĐ đặt cọc có tự động hết hiệu lực không?” chúng tôi xin giải thích như sau:
Vì hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu (không có giá trị pháp lý), mà một văn bản đã bị vô hiệu thì sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ ( được nêu trong hợp đồng đặt cọc). Do vậy, việc bên mua không thanh toán tiền mua nhà sẽ không bị đánh giá là hành vi vi phạm hợp đồng. Mặt khác, hợp đồng đặt cọc vô hiệu nên cũng không có giá trị về mặt thời gian, để từ có kết luận mốc “hết hiệu lực”.
Theo qui định, các tranh chấp về dân sự có thời hiệu khởi kiện là 2 năm kể từ ngày xảy ra tranh chấp. Tạm ứng án phí (trong trường hợp khởi kiện) là khoảng 50% của mức 5% giá trị tranh chấp (tức là giả sử bên mua kiện đòi số tiền đặt cọc là 100 triệu đồng, thì sẽ đóng tạm ứng án phí khoảng 2,5 triệu đồng). Lưu ý rằng đây chỉ là giải thích mang tính tổng quát. Để chính xác, chị nên tham khảo bài viết về án phí – trong mục Cẩm nang pháp luật Ecolaw, trên website này.
Ý cuối, theo chúng tôi chị nên xem xét theo hướng chấp nhận đề nghị của bên mua về khoản thuế trước bạ nếu thực sự mong muốn bán nhà. Vì chuyện tranh chấp, kiện tụng là điều bao giờ cũng nên tránh xa – vì rất phiền phức, tốn kém mọi mặt. Chúc chị giải quyết mọi việc ổn thỏa, tốt đẹp. www.ecolaw.vn
|
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư
của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa
chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải
đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ
ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu
quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên
website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi
người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các
vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu
ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân
sự, tranh chấp dân sự”
|
|
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
843
Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Email:
ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn
|
