Hỏi: Tôi bán một căn nhà giá 1,5 tỷ đồng thời điểm 1 USD = 21.400 VND, như vậy tương đương 70.000 USD. Bên mua đã đặt cọc cho tôi 10.000 USD và tôi ghi trong hợp đồng đã nhận 214 triệu đồng được quy đổi từ 10.000 USD.
Đến nay nhà nước phá giá đồng tiền,và số tiền còn lại tính theo tỷ giá VND thì tôi bị thiệt hại nặng. Còn nếu tôi đòi họ trả bằng USD thì có đúng luật không - về giá 70.000 đôla chỉ thỏa thuận miệng mà thôi.
Vì trong hợp đồng đặt cọc tôi không ghi ngày ra công chứng, chỉ thỏa thuận miệng (có người làm chứng) là sau Tết ngày 6 (âm lịch ) khi cơ quan nhà nước làm việc thì hai bên cùng ra công chứng mua bán. Đến nay họ kiếm cớ bận việc nên chưa đi được (tôi đoán là họ chờ giá đôla tăng cao và bán ra lấy VND để trả cho tôi, như thế lợi hơn). Tôi phải làm thế nào để họ đi mua bán cùng tôi? hay tôi có thể cho đó là họ tự ý hủy hợp đồng? Giấy chứng nhận QSDĐ là của hộ gia đình, nhưng trong hợp đồng đặt cọc thì chỉ mình tôi đứng tên ký nhận tiền, như vậy có đúng luật không? Kính mong luật sư chút thời giờ tư vấn dùm tôi. Cảm ơn nhiều. (Nga Ng.)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời:
Theo qui định của pháp luật hiện hành, mọi giao dịch dân sự tại Việt Nam đều phải thanh toán bằng đồng Việt Nam (VNĐ), giao dịch bằng ngoại tệ là sai, sẽ bị tuyên vô hiệu – nếu có tranh chấp phải đưa ra Tòa án giải quyết. Trong bối cảnh lạm phát (trượt giá) vùn vụt như hiện nay, nên giao dịch bằng vàng là hợp lý nhất.
Mặt khác, qua lời kể của bà thì việc qui ra USD cũng mới chỉ là nói miệng, không thể hiện ở bất kỳ tài liệu nào ( không có bằng chứng xác thực). Nên việc bà muốn “truy” theo USD trong việc mua bán nhà của mình có thể xem là vô vọng, không có cơ sở.
Tuy nhiên, rõ ràng khi USD đột ngột tăng giá đã đẩy giá cả lên cao, nên việc bà cho rằng mình bị thiệt hại nếu vẫn bán theo nhà theo giá cũ đã thỏa thuận là hoàn toàn đúng. Để bảo vệ quyền lợi của mình, tôi có vài ý kiến tư vấn như sau ( lẽ ra bà gửi cho tôi “Giấy đặt cọc mua nhà” thì tôi có thể tư vấn chính xác và hiệu quả hơn rất nhiều):
1. Bà nên nhanh chóng thông báo bằng văn bản cho bên mua là không bán nhà nữa vì hai lý do:
- Thứ nhất là bên bán cố tình không tới phòng công chứng ký hợp đồng như đã thỏa thuận, trong khi việc này lại diễn ra trong bối cảnh USD tăng giá, gây thiệt hại cho bên bán.
- Thứ hai: giá bán trước đây mà hai bên thỏa thuận là do bà đơn phương quyết định, nay cả gia đình phát hiện đã không đồng ý bán với giá này nữa.
- Thứ ba: nếu bên mua muốn tiếp tục mua bán nhà thì phải gặp bên bán thỏa thuận lại giá mới. Nếu không đạt được thỏa thuận thì bà sẽ hoàn trả lại tiền cọc cho bên mua.
2. Ý kiến tư vấn của tôi dựa trên cơ sở (theo lời trình bày của bà) là chỉ có duy nhất bà là người ký tên trong Giấy đặt cọc. Về nguyên tắc, các giao dịch, thỏa thuận về mua bán nhà phải do chính chủ (tức là toàn bộ những người có tên trong Giấy chứng nhận QSHN và QSDĐƠ) ký tên thì mới có giá trị. Ngoài ra, thực chất thì việc mua bán nhà vẫn chưa thực hiện, mà mới chỉ ở giai đoạn đặt cọc.
3. Sau khi nhận được thông báo của bà, có hai khả năng có thể xảy ra:
- Thứ nhất: bên mua nhà chấp nhận theo đề nghị (theo tỷ giá USĐ), nếu được như vậy thì xem như là tốt.
- Thứ hai: bên mua nhà sẽ không đồng ý, yêu cầu bên nhận cọc phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường một khoản bằng số tiền cọc đã nhận (toy rất tiếc là không biết được trong Giấy đặt cọc, hai bên thỏa thuận gì, hướng giải quyết tiền cọc khi mua bán không thành ra sao). Nếu bên bà không đồng ý, thì khả năng xấu nhất là bên mua nhà sẽ khởi kiện ra Tòa án. Khi đó, như đã phân tích trên, do giấy đặt cọc chỉ có cá nhân bà ký tên, nên nhiều khả năng Tòa án sẽ tuyên Giấy đặt cọc này “vô hiệu” – do chủ thể ( chính là bà) không có đủ thẩm quyền quyết định việc mua bán nhà. Theo qui định của pháp luật, khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên phải “hoàn trả cho nhau những gì đã nhận” – tức là bà phải hoàn lại số tiền đặt cọc đã nhận.
4. Qua sự việc này, có thể thấy rất rõ rằng trong các giao dịch dân sự quan trọng, việc phải thỏa thuận rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ và đưa ra các tình huống có thể xảy ra và hướng giải quyết ... là rất quan trọng, cần thiết. Qua đó có thể hạn chế và giảm thiểu những rủi ro, tranh chấp có thể xảy ra.
Lưu ý : Trên đây chỉ là ý kiến mang tính chất tham khảo. Do giao dịch có giá trị lớn, nên tôi khuyên bà không nên băn khoăn mà cần liên hệ với luật sư để nhờ hỗ trợ giải quyết (kể cả việc gửi thông báo cho bên mua nhà). Chúc bà giải quyết mọi việc thuận lợi, tốt đẹp. www.ecolaw.vn
|
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư
của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa
chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải
đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ
ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu
quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên
website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi
người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các
vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu
ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân
sự, tranh chấp dân sự”
|
|
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
843
Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Email:
ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn
|
