Hỏi: Xin luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau: Căn nhà hiện tại gia đình chúng tôi đang cư trú ở Q. Bình Tân (TP.HCM) được mua dưới dạng viết tay nhưng có chứng thực của địa phương. Tại thời điểm mua và tính đến bây giờ, chúng tôi vẫn chưa được cấp sổ hồng vì còn nợ thuế đất. Chúng tôi có thể khẳng định rằng không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và những tài sản gắn liền trên đất với bất kỳ ai khác.
Vào thời gian trước (khoảng hơn 5 năm), ba mẹ của tôi có mượn nợ của một người hàng xóm. Ba mẹ tôi đã lấy giấy tờ nhà để thế chấp. Việc mượn nợ này được viết giấy tay và có chữ ký của các bên tham gia để xác nhận (không có chứng thực chữ ký của phường). Tính đến bây giờ, mẹ tôi đã mất được hơn 5 năm.
Cách đây vài tháng, tôi có lên UBND Q. Bình Tân để làm giấy xác nhận nhà ở không có tranh chấp nhằm phục vụ cho mục đích Hộ Khẩu và những chuyện khác nhưng UBND không xác nhận vì cho rằng căn nhà nằm ở diện đang có tranh chấp quyền sử dụng (Qua tìm hiểu, tôi được biết, bên chủ nợ có viết đơn gửi lên UBND Q. Bình Tân để trình bày việc mượn nợ lúc trước). Đồng thời, UBND còn ra quyết định treo sự việc này trong 6 tháng.
Qua tìm hiểu trên web về các dạng tranh chấp, tôi nghĩ rằng tranh chấp hiện tại của gia đình chúng tôi và người hàng xóm là một tranh chấp thuộc về Tranh Chấp Dân Sự chứ không phải tranh chấp thuộc dạng Tranh Chấp Đất Đai. Và nếu như vậy, cơ quan có thẩm quyền để giả quyết vụ việc này là Tòa Án Nhân Dân Q. Bình Tân chứ không phải là UBND quận. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc UBND Q. Bình Tân phải có nghĩa vụ xác nhận rằng căn nhà hiện tại của gia đình chúng tôi là không có tranh chấp về quyền sử dụng.
Thưa luật sư, những suy nghĩ của tôi như vậy có đúng không? Nếu đúng thì tôi sẽ làm gì trong khi UBND cứ nhất quyết không chịu xác nhận vào giấy "nhà ở không có tranh chấp". Và liệu khi sự việc được đưa ra xét xử tại Tòa Án, Tòa Án có ra quyết định thanh lý căn nhà để thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không (Hiện tại, gia đình chúng tôi chưa có khả năng trả nợ)? Còn nếu sai, rất mong luật sư tư vấn cho chúng tôi hướng giải quyết. Tôi xin chân thành cám ơn! (Luoi B.)
Luật sư Trần Hồng Phong trả lời:
Trước hết, tôi nhận thấy rằng anh đã có sự nghiên cứu, tìm hiểu khá kỹ lưỡng về mặt pháp lý. Qua đó, đưa ra những ý kiến nhận định khá chặt chẽ, sắc bén. Dưới đây là ý kiến của tôi.
1. Về mặt nguyên tắc và tình lý, tôi nghĩ rằng đã vay nợ thì cần phải trả. Do vậy, nếu thực sự ba mẹ anh trước đây đã mượn tiền của người hàng xóm, và tới nay chưa trả, thì vẫn cần xem xét trả nợ (anh hãy đặt mình vào hoàn cảnh của người cho mượn tiền, thì sẽ thấy rõ điều này). Nay cha mẹ anh đã qua đời, thì các con, trong đó có anh, là người thừa kế tài sản và “thừa kế” cả các khoản nợ nần của cha mẹ để lại. Hay nói cách khác, có trách nhiệm thay mặt cha mẹ trả nợ.
2. Về nguyên tắc, nếu bên nợ không chịu trả, thì bên cho mượn tiền có quyền kiện đòi. Tuy nhiên, theo thông tin anh nêu, thì do người hàng xóm đòi nợ không bài bản đúng cách, thay vì kiện ra Tòa án thì lại đưa ra chính quyền. Nên vụ việc bị kéo dài, rồi “chìm” luôn. Luật cũng qui định về thời hiệu khởi kiện. Theo đó, theo qui định tại Bộ luật tố tụng dân sự, trong thời gian 2 năm kể từ ngày có tranh chấp nếu các bên không khởi kiện thì tòa án sẽ không thụ lý giải quyết nữa. Do vậy, nếu nay bên chủ nợ muốn kiện thì cũng không được nữa rồi. Điều này đồng nghĩa với việc là nói theo lý, thì bên chủ nợ đã đánh mất khả năng kiện đòi nợ.
3. Tôi nêu vấn đề trên, không gì khác hơn là để anh xem xét về các khả năng, tình huống và có được hướng giải quyết sao cho tốt đẹp nhất. Có lý, có tình. Trong cuộc sống, không phải bao giờ cũng cứ theo luật một cách cứng nhắc là đúng.
4. Việc anh hỏi đây có phải là một vụ tranh chấp về đất đai hay không – theo tôi là không phải. Vì 2 nguyên nhân sau:
Thứ nhất, do giấy tờ đất mới chỉ là giấy tay, chưa có giá trị pháp lý nên các giao dịch bằng giấy tay về bất động sản nói chung không được pháp luật công nhận. Mà bị xem là vô hiệu (về mặt hình thức).
Thứ hai, giao dịch thế chấp giấy tờ nhà đất – còn gọi là giao dịch bảo đảm, theo qui định phải được đăng ký. Có nghĩa là nếu bên hàng xóm nhận thế chấp giấy tờ đất của ba mẹ anh ( giả sử là giấy tờ hợp pháp, sổ đỏ), thì cũng cần phải đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Giống như ngân hàng cho vay, nhận tài sản thế chấp vậy. Khi đó ngân hàng cũng phải làm thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. (Nội dung thế chấp ghi ngay vào giấy tờ nhà. Sau này giải chấp sẽ làm thủ tục xóa). Cho nên, giao dịch thực tế trong trường hợp anh nêu ( thế chấp nhà) cũng sẽ bị xem là không có giá trị, vô hiệu – do không đúng thủ tục.
5. Tuy nhiên, trên thực tế không hẳn sự việc chỉ đơn giản như tôi nói ở trên. Vì anh không gửi cho chúng tôi xem tờ giấy vay tiền/thế chấp giấy tờ của ba mẹ anh, nên chúng tôi không hình dung và nhận định một cách chính xác được. Song nếu trong giấy này có những câu chữ đề cập đến một giao dịch về bất động sản, thì vẫn có thể được xem là có yếu tố tranh chấp về đất đai. Chẳng hạn ông A cho ông B vay 200 triệu đồng, nhưng trong giấy vay tiền lại ghi rõ là nếu ông B không trả tiền đúng hạn thì sẽ bán miếng đất cho ông A với giá 500 triệu. Và nếu sau này ông A kiện đòi đất ông B ( giả sử ông B không trả nợ đúng hạn) thì tòa vẫn có thể xác định đây là một vụ tranh chấp đất đai. ( Lưu ý là tôi dùng từ “có thể” vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác và còn do quan điểm, nhận định chủ quan của mỗi người).
6. Trong bối cảnh hiện nay, gia đình anh không còn cách nào khác hơn là phải xúc tiến thủ tục làm giấy tờ sở hữu nhà. Việc xác định “nhà đang có tranh chấp” thực ra cũng mới chỉ là lời nói, chưa rõ ràng. Anh cần có đơn khiếu nại, yêu cầu UBND quận trả lời làm rõ. ( Chờ qua 6 tháng “treo”). Nếu UBND quận trả lời mà anh cho rằng không đúng/không khả thi thì anh có quyền khởi kiện quyết định của UBND quận ra tòa án (trở thành vụ án hành chính). Vấn đề ở đây không phải là thắng – thua với UB, mà là giải quyết thông tỏa những vướng mắc tồn đọng hiện nay. Trong quá trình đó, sẽ có nhiều tình tiết, vấn đề phát sinh, mình sẽ từng bước giải quyết, tháo gỡ. Lúc này chưa thể hình dung hết được.
Vài ý trao đổi như trên. Chúc anh và gia đình mọi việc tốt đẹp. www.ecolaw.vn
Chuyên mục Luật sư tư vấn Ecolaw do các luật sư
của công ty luật hợp danh Ecolaw thực hiện. Quí vị hãy gửi câu hỏi theo địa
chỉ ecolaw2@gmail.com để được giải
đáp hoàn toàn miễn phí – trừ trường hợp câu hỏi quá phức tạp hoặc không rõ
ràng. Thông tin càng chi tiết, cụ thể - nội dung tư vấn càng chính xác, hiệu
quả. Phần lớn các câu hỏi – đáp (được mã hóa để bảo mật) sẽ được đăng trên
website này nhằm mục đích phổ biến kiến thức pháp luật phổ thông cho mọi
người.
Quí vị có thể click vào menu “Luật sư tư vấn” để tìm đọc thêm các
vấn đề mà mình quan tâm.
Lưu
ý: bài viết trên thuộc lĩnh vực “Dân
sự, tranh chấp dân sự”
|
CÔNG TY LUẬT HỢP DANH ECOLAW – ĐỊA CHỈ TIN CẬY CỦA MỌI NGƯỜI
843
Lê Hồng Phong, P.12, Quận 10, TP. Hồ Chí Minh
Email:
ecolaw1@gmail.com - website: www.ecolaw.vn
|
